Виде ли му се краят на спада?

[valsodar]

Понеже по тази тема спорът винаги е бил най-голям, нека да видим нагласите на участниците във форума, а ако покрай нагласите има и аргументирани мнения - още по-добре! 

[valio1900]

Оптимистична прогноза септември 2013. Ръста на цените е от 2001 до 2008 или 7 години ръст. Минимална корекция е 3 години. Но това означава 2011, което ми се струва невъзможно като гледам заплатите и безработицата, а и цените на повечето имоти не са падали, така че залагам на следващото число 5 години. Ако и тогава не сме стигнали поносими цени ще го ревизирам на 8 години.

[valsodar]

Първоначалната ми идея бе, единият от отговорите да е 5 години ( много сме близко с теб в възгледите по въпроса ) но ми се видя крайно песимистично и реших да не отчайвам малкото оптимисти във форума.

 За да имам една подобна нагласа спомагат основно две неща:
Първото е медийният натиск за задържане на спада и за изкуствено създаден бултрап. От това печалба ще извлекат основно банките с имоти за продаване и тези строители с повече от половината непродадени апартаменти.
Второто е съотношението между предлагане и реално търсене. Едно е да ти се иска, друго е да можеш да си го позволиш и трето да стигнеш до решението да купиш. На мнозина им се иска, но нивото на позволимост е все още на години от желаното. На малцина им е по силите да си го позволят, но точно те много внимателно си правят сметка на парите и няма да прибързват с решението си за покупка, още повече че броят на офертите "продава" се множат с всеки един ден, а тенденцията за спад в цените не е приключила трайно и не е ясно очертано къде точно и кога ще е краят на спада.

 Дори и икономиката ни по някакво чудо да излезе от колапса в който е през тази година, набраните негативни тенденции в ръст на безработицата и обедняване на населението ще се задържат поне година след това.
 Очакваният пик на лошите кредити е за следващата година, което при едни груби сметки отчитайки периода за задържане на материалните обезпечения по кредитите си означава че пикът на разпродажбите при ЧСИ ще е през 2013-та година.
 Това ме кара да си мисля, че по-рано от 3 години напред, няма как да очакваме реално дъно в цените на имотите.

[Scyther]

Трудна работа е да се прогнозират времеви диапазони за развитие на икономика, която се е базирала на кух кредитен разтеж, балон в недвижимостите и огромна задлъжнялост в чужда валута. Все едно да търсим дъно в дездънна каца. И сега, както и преди 2 години, населението намалява а имотите се увеличават. Доходите са надолу, безработицата и лошите кредити нагоре. ПЧИ ги нема никви, "приоритетните" ЕС фондове също, както и опашките от руснаци, англичани, муджахидини и марсианци. На този фон икономиката трябваше да се преструктурира от неконкурентна кредитно-балоно-гипскартонена, в конкурентна експортно ориентирана икономика, която да замести рекичките от ПЧИ и кредити. Но това става с пари и акъл! Първото вече свърши, а второто го изнесохме отдавна. Всеки лежи и чака да си вземе наема, някакво чудо да потекат рекичките отново и да я подкараме лежейки. Караме я на батерии, които вече се скапват. Интересно къв ще е дефицита догодина, когато и резерва ще е опапан, а ДДС-то ще е значително по-малко... Кви приходи ще се съберат от корпоративен данък и ДОД след драстичното свиване на потреблението, доходите и такава безработица?.. Бюджета ще изглежда като обикновена бисквита. На този фон няколко неща ще останат същите. Намаляващото население, емиграцията, гипсокартонените паметници, високата безработица и колосалната задлъжнялост. При такова положение, от какво ще се пълни бюджета? От износ на имоти или от повишени данъчни ставки, ДДС и тем подобни? Един път чуе ли се за удвояване на данък сгради и такса смет, стой та гледай имотите накъде...
Според мен крашването ще е сравнително бързо, въпросът е кога ще се случи.

[dival]

valsodar  и аз мисля че след около 3 години може да има признаци на изплуване - това обаче в никакъв случаи не означава че живота ще спре за 3 години и после ще има рестарт
Новото правителство  точно за това залага на инфраструктура , за да може бизнеса малко да живне ....и дано да направят една-две магистрали - другото е дрънкане на глупости от тяхна страна
Самите имоти вече нямат цена или по скоро никои не иска да плаща ...а инвеститорите се изтеглят от страната
Единственното което удържа срива е наистина медииния комфорт (които вероятно е платен)  но няма да бъде плащан безкраино
Освен всичко друго имотния пазар няма никакви правила  и като тръгнеш да си купуваш апартамент е по вероятно да набиеш някои строител или брокер , отколкото да стигнеш до сделка .....

[dodo2]

От картинката на продажбите



се вижда, че заради истерията 2006та и 2007ма, голяма част от евентуални придобивания са преместени от бъдещето в миналото, т.е. в близко бъдеще търсенето е нормално да е доста по-малко.

Докато Коефициентът на тъпота е над 3 (т.е. тук хората работят 3 пъти повече от западните си съседи за покупка на масов апартамент), вероятно имотите се приемат за "луксозна стока" - защото ако някой няма парите в брой, покупката почти сигурно е свързана с финансов гърч в следващите 15-25 години.

Заради всичко това, цените могат да бъдат всякакви, в това пунди е прав. Зависи предимно с каква информация облъчват масите от телевизора и вестниците.

[regata]

 Здравейте,
мисля,че три години са малко,поне за жилища и офиси.Помня през 1995 - 1996 г. имаше едно покачване /ненормално/
на новото строителство,поне колкото тогава имаше такова.За апартаменти пред акт 16,се предложи цена от 1000 $,луда
работа, при това по това време студентите бяха по улицита,заплати и пенсии бяха по10$.
След това минаха 8г. преди да започне да се надува балона.Понеже знам, единия от тези апартаменти през 1999г.
се продаде за 650$,пак се учудих,но го купи една швейцарка ......е имала,дала.А,по това време кризата си беше българска,
нямаше нищо общо със сегашната.Дано не съм права,но очаквам раздвижване на пазара в горния сегмент не по-рано от
2015г.
Притеснява ме обаче едно нещо,/ боже, не знам как да продължа,че да не ме асоциирате с ......31/ след връщането на
замята,на нашия род бяха върнати няколко апетитни парцела,някои се застроиха,други не.Та от м.април ни атакуват с
предложения за покупки,никой / поне от тези които аз познавам / не иска да продава,но се звъни непрекъснато.Ето това,ако някои ми обясни защо е ща бъда много благодарна.

[dodo2]

Та от м.април ни атакуват с
предложения за покупки,никой / поне от тези които аз познавам / не иска да продава,но се звъни непрекъснато.Ето това,ако някои ми обясни защо е ща бъда много благодарна.

А какво предлагат в замяна?

Много зависи къде са парцелите, все пак да се твърди, че строителството ще замре съвсем, е несериозно. Примерно скоро бутнаха една останала къща срещу входа на Южния парк (на ъгъла на Витоша и Бяла черква), там като се построи съм убеден, че проблем с продажбите няма да имат на поне двойни и тройни цени върху средните, въпреки че вече е смърдящо заради задръстванията.

[BulCan]

Освен всичко друго имотния пазар няма никакви правила  и като тръгнеш да си купуваш апартамент е по вероятно да набиеш някои строител или брокер , отколкото да стигнеш до сделка .....

Има и един такъв момент. Една тактика е да се търсят интелигентни продавачи/сторители (не е като съвсем да няма такива). Те естественно също гледат да продадат възможно най-скъпо (съвсем нормално), но с тях може да се водят нормални преговори. Да се дават оферти, контра-оферти. Намират се няколко такива, които естественно да продават нещо, което ви трябва или харесва поне. Решавате каква е разумната за вас цена за определен имот, давате си офертата и изчаквате. Продавача може или да намери някой, който да му даде повече, или да се съгласи на офертата или пък да реши да изчаква и той. При всички положения няма неприятни емоции от преговорите.

Който не бърза с покупка и не се страхува "да изтърве определен имот" от своя страна може да изчаква, да наблюдава офертните цени на определени имоти и от време на време (на 2-3 месеца) да сондира докъде биха свалили от цената съответните продавачи. По мои лични наблюдения за Варна специално има един спад в офертните цени - тези в границите на 160 000 - 180 000 влязоха в рейнджа 130 000 - 160 000, тези от 120 000 - 130 000 слязоха на 115 000 - 120 000 като около месец и половина се задържат там и не се продават. Колко от въпросните апартаменти са наистина много хубави е съвсем отделен въпрос. Личното ми мнение е, че освен ако не се постигне поне 20% отстъпка от офертната цена на вече падналите, нищо не се губи да се чака поне до края на годината. Това при условие, че се крепи банковата система и не започнат масови разпродажби. Аз до скоро си мислех, че едва ли има скъпи и добри апартаменти, купени с ипотеки, оказа се, че има... Попаднах на няколко такива продавачи. Все още се опитват ако не да спечелят нещо, поне да се оттърват от ипотеките без загуба. Въпроса е доколко ще издържат и дали пък няма някой друг да ги "оттърве" междувременно. Та всеки си реди тактиката и си поема рисковете от покупка, продажба или въздаржане от сделка. За мен - все още са надценени като цяло апартаментите/къщите (за парцели не съм се интересувал), което не означава, че не могат и да си останат надценени.

[annvlad]

Няма опция за моя отговор. Ако развитието на икономиката (на водещите страни ) с всичките периоди на депресии и разцвет има аналогия с годишните времена то една 'година' е около 75-80 календарни години. Света в момента навлезе в зимата. 'Пролетта' е периода в който има новаторство и нови възможности и абсолчтен подем. Плодовете се берат 'есента' естествено а тоя период токъ що мина за света - средата на 90-те до към 2005-6. Следователно подема се очаква някъде към 2020-23 година. Ако има някакво закъснение за България е от около 2-5 години. Следователно около 2026-2028 ще има подем.
Тая прогноза може би звучи ултра-кукувски сега и тука а за оня форум би било ерес да я напиша. Това не значи разнира се че през 'зимите' хората не правят профит. Как не знам все още, но знам че винаги има възможности.

[regata]

 Лично на мен ми се обадиха два пъти,разговора протече така:
 - Добър ден,г-жа....регата.Обажда се г-н.........../ непознато име /,разбрахме,че вашия род притежавате парцел...../парцела се намира близо до Румънското посолство / от 9000 кв.м.
 -Добър ден,г-н.......,не е точно така,моя род има 3000кв.м.,от които, ние имаме 600кв.м. в идеална съсобственост.Какъв е вашия въпрос?
 -Добре де,добре,ние сме холдинг и се интересуваме от покупката на цялата земя,мъ....понеже е криза не сме съгласни обаче да ви даваме обещетение.Интересува ни да купиме всичките 9000кв.м.
 -Г-н......,както казах,аз не знам да се продава или да се дава за обезщетение този парцел,другите 2 х 3000 кв.м.,независимо,че се падат някъкви роднини аз не познавам.
 -Нищо де,нищо вие ги намерете пък........нас ни интересува всичко.
    Е,тук взе да ми писва много.
 -Г-н......ами намерете си ги сами,както сте открили моя тел / м/у другото личният ми GSM /ще намерите и техните.
 -Добре де, добре поговорете си вие пък аз пак ще се обадя.

 Минаха 15 дни,отново ми звъни тутурутката.

 -Добър ден г-жа,какво решихте?
 -Не се интересувам от вашите проблеми............

 По накратко,въпреки вече доста неприятния ми тон,този човек се е обаждал почети на всички, без да каже нищо конкретно,освен " Вие си имате една неразбрана съсобственичка,но не се притеснявайте.Ние искаме точно това място"

 Продължава да звъни не на мен.
Роднините и те звънят съвсем ошашавени,м/у другото всички разговори са проведени на личните GSM-и на хората от тел. 00...../според мен скайп/

 -

[BulCan]

Мда, притежанието на сериозни имоти винаги разпалва апетита на акулите. Мазваш му, че не си заинтересована, благодариш за вниманието и толкова. Роднините ако те започнат да напират за продажба става по-сложно, въпреки, че пак не могат да те притискат. Или пък му казваш някъква огромна цена (залагаш си предварително едно покачване на цената за 30-40 години напред) и ако иска. При условие, че не сте обявявали нищо за продажба - това е отношението, което залужават според мен. 

[alex]

Mай му се види, поне за известно време.

Знаете, че логиката на мнозинството българи е "като плащаш XXX наем що не вземеш една ипотечка ... само YYY лева е" ... ама за 30 години.

Какво ми направи впечатление - разговаряx преди време с човек в Aphabank ... стана въпрос за ипотека и че искат 50% самоучастие. Онзи ден - изненада .. плакат на клон на същата банка - 100% покритие. Познат в друга банка пък ми сподели, че са им пуснали директива, чието значение по дух е "дайте да дадем" като явно имаше предвид ипотечни кредити

Ако отпуснат кредитирането, дори да не е в предишните размери, цените могат да отбележат дори ръст. Лично на мен една корекция в тренда ми се струва напъно вероятна.Съвсем отделен е въпросът какво ще стане после.

[regata]

 Алекс,банките за сега задържат проблемните имоти,ами ако ги пуснат ........сещаш ли се какъв спад ще настане.

 Булкан,никой не е обявявал парцела никъде и за нищо.На мен ми е чудно защо напират да купуват?Някак нелагично ми е.
 
 

[alex]

 Алекс,банките за сега задържат проблемните имоти,ами ако ги пуснат ........сещаш ли се какъв спад ще настане.

Честно казано не мисля, че има значение. Ако не се оправи икономиката кардинално в крайна сметка пак същото ще стане (спад).

Такава прогноза изглежда логична от моята камбанария. Аз обаче не бих се заробил с 30 годишен кредит при никакви условия, а бройката на "заробените" показва, че доста хоря мислят различно. Според мен логиката не управлява сделките с НИ в България. Ако банките отпуснат въже за бесене - ще има кой да го опъне, което ще се отрази и на цените.