Анкета

Спадът в цените на имотите ще приключи през:

Вече приключи, цените са само нагоре!
1 (1.6%)
Зимата на 2010-та, пролетта на 2011-та
8 (12.7%)
Зимата на 2011-та, пролетта на 2012-та
15 (23.8%)
Не мога да преценя
7 (11.1%)
По-рано от още 3 години не го чакайте!
32 (50.8%)

Общ брой гласове: 58

Гласуването приключено: 12 Юни, 2010, 12:30:08

Автор Тема: Виде ли му се краят на спада?  (Прочетена 42719 пъти)

Panther

  • Ентусиаст
  • *
  • Публикации: 44
  • Карма: +8/-1
  • Респект: +25
    • Профил
Re: Виде ли му се краят на спада?
« Отговор #150 -: 24 Юни, 2010, 10:46:10 »
0
... Тоя Моше сигурно е български евреин, такъв тъп евреин няма.
Най-обикновен еврейски еврейн. Направил една добра сделка, усладило му се, пробвал втора. Работи с чужди средства като нормален предприемач. Видял че работата се спича и си бие камшика.
Не знам той дали е на загуба или печалба, но СИ и Линднер май ще са яко в батака. Ако се съди по статията по-скоро Линднер са набутаните, макар че адвокатите им може да измислят нещо. Ама трудно, СИ сигурно са си вързали добре гащите.

nachev

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1176
  • Карма: +80/-1
  • Респект: +179
    • Профил
Re: Виде ли му се краят на спада?
« Отговор #151 -: 24 Юни, 2010, 13:14:11 »
+4
Още разни неща могат да се "извадят" от информацията.

Понякога наистина е достатъчно да насочиш вниманието си към даден проблем, да започнеш да задаваш въпроси и да търсиш отговорите.
Сайтът на инвеститорите не съм го отварял. Напълно умишлено.
Затова пък благодаря на додо, имотко, оунъра, срс, пантер, които с включванията си ме подтикнаха и ми дадоха идеи да ида още малко по-далече.

Проектът имал "потенциал" за продажби от порядъка на  42 млн. лв. (Някъде по-горе го бях сметнал). Логично е да приемем, че става думи за продажби с включено ДДС. Данъчната основа е 35 млн. лв. Последното е условно. Знаете как стават нещата. Дори и в "идеални  условия" са щели да бъдат платени  не повече от една трета от тези пари. Другите ще ги смотат.

Банката обаче участва с 3,8 млн. лв.  Бях заявил, че това е твърде скромно. Една забележка на имотко ме присети за причината.
Ами банката кредити без обезпечение не дава. Дала е толкова пари, колкото нашите юнаци са успели да защитят с плана си и спредшитовете за парични потоци, но ..... винаги има едно "НО",  не повече от примерно 90 % от оценката, която се прави от експерти на банката за пазарната стойност на предложеното обезпечение. Знаеме, че основното обезпечение почти в 99 % от случаите е ипотека върху НИ. Дават се и други, допълнителни, за подсилване.
Най-смисленото обяснение е, че за обезпечение е послужил самият парцел.
Х - 10 %х = 3,8 млн. лв.
Моят верен приятел Бакалският калкулатор изчислява, че оценката е била 4,22 млн. лв. Равни на 2,16 млн. Е.
Има основание да приемем, че тази оценка е била близо до реалната пазарна цена. Обикновено банкерите "шушнат" на ушенце на иначе тежко и сериозно лицензираните оценители: "Искаш ли пак да ти дам сладка поръчка (поръчица) за оценка?
Е, щом искаш, пиши там .... каквото ти казвам !
Комичното в цялата история е, че в различни моменти от новата ни стопанска история, банкерите шушнеха противоречиви неща. Един път викаха: Завиши оценката! Друг път: Занижи оценката! Процентите варираха от скромните 5-10, та се стигаше до пъти.
Горките лицензирани. Не знам, с усмивка ли да ги даря или с презрение.

Връщаме се при нашия случай. Предполагам, че Моше е подскачал и е размахвал пресния си НА запарцела от 35 дка. Там е пишело, че е дал повече пари, респективно това е било основание да поиска и по-голям кредит от банката. Колко повече е дал ? Предполагам, че  10 до 20 % повече от оценката на банката. Жива спекулация си е, но както вече обясних по-горе, искам да стигна донякъде по темата с изясняване на един важен въпрос: С колко пари е влязъл в сделката този тарикат?

Значи, банката е "признала" стойност на обезпечението от  2,16 млн. Е., което прави около 62 Е м2 площ.
Вероятно Моше-то е платил на Бистришките баби  между 68 и 75 Е м2 площ. Общо някъде между 2,4 и 2,6 млн. Е. за парцела.
В старите сметки бях стигнал до сходен резултат, но по обратния начин (път). Мисля, че нещата тук стоят по-добре, поне оптично.

Не знаех, че лирическият герой вече е участвал и в друга поема, за някакви си там ... Гардънс в Ливадите. Най-вероятно тази сума от между 2,4 и 2,6 млн. Е е извадил от печалбата там и я е набутал в новия проект. Ех, олекна ми, отких най-накрая "златното руно".

В интерес на коректността, трябва да се уточни, че това е просто долната граница. Напълно е възможно Моше да се е набутал и с други свои (или заемни) средства.  Не знаем нищо за договореностите с проектанти, надзор, чиновници, строители, монополисти.
Оунъра може да се окаже и прав, че сумата е над 4 млн. Е.

Когато нещата са изглеждали още мащабни, обещаващи, розови и гъделичкащи, пърхащи - СИ банката вероятно щедро е обещавала, че в процеса на изпълнение ще намери начин да подпре проекта допълнително с още финансиране. Как ще стане това. Много просто!
Пак едни оценители отиват на обекта и правят оценка на извършените СМР. Понеже това е просто незавършено строителство, правят една оценка  по пазарни цени, сконтират с вече по-голям процент 20  - 40 %, след което пишат един договор за особен залог и банката дава кинтите.
Усещането ми, а всъщност и твърдението ми е, че в конкретния случай банката не е дала никакви пари повече.
Тя просто се е усетила навреме, че този проект няма да го бъде. 
Нека пак да се присетим, какво са искали да продадат на "канарчетата"
Цитат
Комплексът бе представен на публиката през есента на 2007 г. Включваше 52 еднофамилни къщи - с 2, 3 или 4 спални. Разгънатата им площ беше между 226 и 376 кв. м,
Познатият вече калкулатор казва авторитетно: средно по 301 м2.
Припомняме си за средна цена, която беше 395 000 Е. Изчислението е на плавника балкулатор, не моя!
Резултатът е смайващ :  1312, Е м2.  Да.ааааааа, ама и парцелът е вътре, ще възрази колегата .... и ще бъде прав!
Обаче банката се е усетила и са казали: нито кинта повече.

В този момент на сцената е бил вече и другият основен играч: Линднер. Тук нещо ми се върти : СИ банк (Цвет----на), Линднер (Плев-----ев), ББ/МРРБ/Пл----в, ама все едно, че не съм го казал. Лапсус !

Банката не е видяла и лев обратно, в това съм убеден.
Не така стои въпросът с Линднер. Там без кинти не става. Със сигурност е имало и аванс в началото и то значителен.
Недоумявам обаче, как са допуснали да се набутат толкова. Явно, че до последно са "вярвали". А бронебойни патрони за вярата няма още отрити !
Айде още малко сметки  :)
Проект за 52 къщи по средно  301 м2 РЗП =  15 650  м2. Сериозна работа.
На колко са се договорили. Аз залагам на 200 Е м2 до БДС, Ш и З и Тапа  :). Без ДДС. 
15 650  м2 х 390 лв. =  6 104 000 лв.
Като се сложи допълнително инфраструктура, ограда, вертикална - на колко ще идем.  Да кажем - 10 млн. лв.

Нещо не ми се връзва. Получили са със сигурност сериозен аванс. Проектът като СМР е реализиран, да кажем наполовина, но са успели да затънат с цели 5,5 млн. лв.
Тук нещо вони. Не си струва да спекулирам повече. Все пак аз изхождам от един на вид "безобиден" журналистически материал.

Колко е взел Мошето от продажби.
22 бр. къщи х 301 м2 х 1312 Е м2 х 30 % =  2 600 000 Е.
Спекулирам пак,! А уж се зарече само, да не го правиш !  :( Дал съм референтно, че е успял от 22 клиенти да вземе по около 30 % средно от цената на имотите.

Странно съвпадение на суми, нали!  Излезе почти аналогично на парите, които са платени за парцела !
Изглежда, че в момента на първо засмукване на вода Моше се е дистанцирал.

Ето, уважаеми колеги, какви неочаквани "открития"  :o  може да се  направят със средствата на домашната икономика и с верния приятел "Бакалския калкулатор".

Изводи: Никога, ама никога дори и не поглеждайте в Бг. имот без РП. Да е  с чиста и безспорна собственост, да няма и грам тежест.
Иначе, Отказвайте категорично дори да чуете за него !
Дяволът шепне красиви слова !
« Последна редакция: 24 Юни, 2010, 20:43:26 от nachev »

gogolcho

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1453
  • Карма: +67/-11
  • Респект: +131
    • Профил
Re: Виде ли му се краят на спада?
« Отговор #152 -: 10 Юли, 2010, 10:18:35 »
0
Ще има ли бултрап? Нещо не го виждам да се задава. Засега продължаваме надолу само. Пък и няма фактори, които да направят възможен бултрапОт. Един от тези фактори би могъл да бъде обещаното възстановяне (през април) на икономиката от Дянков, ама нещо май не му се връзват много.


дами и господа

  • Jr. Member
  • **
  • Публикации: 56
  • Карма: +6/-2
  • Респект: +10
    • Профил
Re: Виде ли му се краят на спада?
« Отговор #153 -: 10 Юли, 2010, 16:24:21 »
+2
Гледам тия графики по сайтовете за цените на имотите и все повече се убеждавам че много много не се движат така цените на тия които следя.
Следя конкретно 3-4 ст. имоти в София- център от доста време. Нямам никакви претенции за предст. извадка.
Шири се по мои наблюдения едно мнение в хората че миналата година е имало по-осезаем спад в цените , а тази доста малък . Някакси и аз бях свикнал с това  ама нещо се разминава с това което гледам по офертите.

Миналата год. не забелязах чак такъв спад за който се говори. А тази година спада не е чак никакъв, по-скоро като миналогодишния е , който е малък.
Може би има по-голямо движение в цените на новото стр. , а аз гледам стари коптори за ремонт, особенно мили и скъпоценни за собствениците си.

Такива неща като бултрапове и подобни мисля няма да има за Бг-то. Те са за един по-урегулиран пазар, с точни и прецизни мерки и числа и статистики. А тук дори квадратния метър варира.
 

TOPTKO

  • Jr. Member
  • **
  • Публикации: 68
  • Карма: +2/-0
  • Респект: +8
    • Профил
Re: Виде ли му се краят на спада?
« Отговор #154 -: 12 Юли, 2010, 17:01:56 »
+2
Април Април ама коя година каза ли Господин Посна Пица? Края ще се види когато икономиката заоре носа в прахта и тогава? ОООООООООООООООО тогава ще се повлече като ранен крокодил. ДДСто нагоре нямат избор горките есента ще се приберат сезоните работници с някой спастрен левец у джобето да изкарат зимни празници сред роднини свинско винско чалга и раздумки. И на пролет драги ми смехурко чакай Господин Посна Пица пак да ти разправя че Април щтяло чудо да се случи.