Автор Тема: Идеи и подходи за реализиране на проект кат. 5  (Прочетена 6389 пъти)

nachev

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1176
  • Карма: +80/-1
  • Респект: +179
    • Профил
Бих искал да поговорим за начините и за възможните подходи при реализирането на един проект за строителство. Нека условно да приемем, че става дума за еднофамилна къща – строеж категория 5 по ЗУТ. Това изглежда е по-близо до интересите на форумците.
Всякакви идеи, предложения или споделяне на личен опит ще са добре дошли !
Няма проблем и да се разшири.

При раздумката с Евгения (относно търсене на оферти за строителство) се присетих за един въпрос, който е свързан с личността на консултанта.
Приказвайки с архитекти ми се е случвало да чуя :
Идват при нас клиенти и искат да построят къща, но в процеса на разговора се оказва, че:
1.   клиентът често не знае, каква къща иска и разчита да му бъде „подсказано”, предложено, а той да вземе РЕШЕНИЕТО.
2.   дори да знае, какво иска, клиентът няма идея какво последици от архитектурна и строително-техническа, а и финансова гледна точка ще има това,
3.   клиентът няма прадстава за цялостния ход на инвестицианния процес,
4.   клиентът  не познава строителни технологии и материали
5.   клиентът не познава законодателството и арх.-строителния и правния документооборот,
6.   клиентът има и други липси ...

Всички тези „недостатъци” на клиента са напълно разбираеми и естествени. Не пиша за да ги охулвам, а по-скоро да опитаме да разговаряме за това, как е удачно (най-удачно) да се подходи. Имам някаква представа за нещата, по едно време изчетох много неща, но конкретна практика по темата нямам много.

Нормално е да се мисли, че архитектът работи за клиента. Ако приемем обаче, че горните липси са на лице, вероятността:
-   да ви простроят не ВАШАТА къща, а леко (или хич) видоизменена чужда такава е огромна,. Това не значи, че това ще е една „лоша” къща, но това категорично е не е била целта ни, нали !,
-   възможно е да се окаже, че вид и обем на работата на архитекта не са договорен ясно, изчерпателно и недвусмислено, Ако на по-късен етап завали необходимост от анекси и допълнителни, непланирани плащания.
-   сроковете отидат по дяволите,
-   парите са категорично несъизмерими с резултата от работата.

Идеята ми е, че дори още преди да има избран архитект, вероятно е по-добре да има един друг специалист (нека го наречем консултант), който заедно с вас да:
-   направи предпроектни проучвания,
-   да ви помогне в контакта с общински власти,
-   да ви въведе в безкрайното многообразие на видовете архитектурни, технически и др. съвременни възможности,
-   да изготви едно подробно (до най-последен детайл) задание на проектиране.
-   Да проследява резултатите от работата на архитекта и по договорен способ да усаства в тяхното приемане в съответствие с вашите действителни желания, намерения, възможности.
Отварям скоба: Не трябва консултант и архитект да са познати!

Обичайно архитектът води със себе си екип от специалисти по Специалностите. Той договаря с тях, той им плаща. Това ли е най-доброто !? Аз наистина не знам !
Ако имаме консултант може ли да си свършим тази работа на база отделни директни договори.
Какви ще са последиците ?

Има редица аспекти, които правят въпросът за ползване на консултанти актуален.
Доста отдавна не съм чел по въпроса, но имаше един вариант да се започне строеж на основание на доклад за приемане на проекта от специализирана компания.
Тоест да не се чака Разрешение за строеж от Общината.
Какви са последиците ?!

Следват въпросите по избор на строител, договяране, контрол.
Нямам време сега, но има важни аспекти и по темата надзор.

Това ми е идеята .



Jim

  • Sr. Member
  • ****
  • Публикации: 449
  • Карма: +13/-3
  • Респект: +29
    • Профил
+1
Може би скоро и аз ще имам такива проблеми. Имам няколко декара земя на много атрактивно място (в събота и неделя на пътя по дължината на местото няма къде да се паркира от коли). Та успях да си направя ПУП-ПЗ и то без да се налага да правя промяна на предназначение, което ми спести доста време и пари. Аз нямах намерение да строя, ама исках да имам възможност, и след седмица ще взема от общината ПУП-а. Много добре знам какво искам (да кажем къща за гости), на три етажа и сутерен - държа на височината, не на застроена площ. Отгоре плосък покрив - би имал чудесна панорама. И без никакви завъртяни работи, правилна призма, абе като трафопост. И много ми харесват огледални стени и прозорци като на небостъргачите, сякаш са огромно огледало.
За съжаление "моята" община не попада в ПРСР, иначе да съм ангажирал Евгения. Оглеждам се за други програми, защото при такава инвестиция на 100% възвращаемостта би била доста малка.
Имам двама приятели, които могат да ми направят проекта, ама не са архитекти. А някъде няма ли готови проекти, знам че не може с такъв да се мине, ама нищо не се знае.
Имам хора за ел.частта, мисля че и за ВиК няма да е проблем.
Аз лично не бих наел консултант - имам много познати строители, архитекти и много други свързани със строителството и съм говорил за много аспекти и нюанси, включително и за плоския покрив. Всъщност този строеж би трябвало да има технически ръководител и имам много подходящ човек за това. Той самият би могъл да ми бъде консултант (без контакти с общинските власти).
Абе още се чудя какво да правя....

nachev

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1176
  • Карма: +80/-1
  • Респект: +179
    • Профил
Може би скоро и аз ще имам такива проблеми.
==========
Аз лично не бих наел консултант - имам много познати строители, архитекти и много други свързани със строителството и съм говорил за много аспекти и нюанси, включително и за плоския покрив.

==========
Всъщност този строеж би трябвало да има технически ръководител и имам много подходящ човек за това. Той самият би могъл да ми бъде консултант (без контакти с общинските власти).
Абе още се чудя какво да правя....

Като гледам, ти вече си имаш консултант. Дори повече от един :)

чи-чов-ци

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 540
  • Карма: +82/-5
  • Респект: +369
    • Профил

Доста отдавна не съм чел по въпроса, но имаше един вариант да се започне строеж на основание на доклад за приемане на проекта от специализирана компания.
Тоест да не се чака Разрешение за строеж от Общината.
Какви са последиците ?!


Nachev, поставяш интересни въпроси и ще взема участие, за съжаление в момента просто нямам възможност. Само две думи по отношение на горния пасаж - разрешение за строеж за обект 5-та категория трябва да ти бъде издадено, просто необходимата за целта оценка за съответствие на проекта се извършва или от експертен съвет към общината, или по доклад на лицензирана фирма- т.н.консултант. В раздел "Юридически казуси" качих ЗУТ, прочети по-конкретно чл. 142 по този въпрос.
    Поздрави и приятна вечер!

nachev

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1176
  • Карма: +80/-1
  • Респект: +179
    • Профил
Nachev, поставяш интересни въпроси и ще взема участие, за съжаление в момента просто нямам възможност. Само две думи по отношение на горния пасаж - разрешение за строеж за обект 5-та категория трябва да ти бъде издадено, просто необходимата за целта оценка за съответствие на проекта се извършва или от експертен съвет към общината, или по доклад на лицензирана фирма- т.н.консултант. В раздел "Юридически казуси" качих ЗУТ, прочети по-конкретно чл. 142 по този въпрос.
    Поздрави и приятна вечер!
чи-чов-ци, драго ми е, че възприемаш идеята ми.
Освежих си спомените във връзка с Разрешението за строеж, което се издава въз основа на ДОКЛАД. Затруднявам се да реша доколко е удачно да наречем тази специализирана фирма (пишеща доклада) консултант.

Използвах същата дума (консултант) в началния пост когато се опитах да обясня за ролята на едно специално лице (фирма), което ще извърши поредица от полезни неща още преди проектирането.

Малко ми е трудно да преценя, доколко е редно да използвам едно понятие за две лица, които вероятно задължително следва да се различни!?
А може би няма проблем още в началния етап на възникване на идеята за проекта, да се ангажира такова лице, което да бъде натоварено с различни задачи през целия процес на осъществяването му.
Ще ми е интересно да чуя някакви аргументи.

Преди много години обсъждах някаква друга вариация на тази идея с 4овек от стария форум. Помня, че той възприе много радушно предложението за съставяне на едно много подробно задание за проектиране. 

Jim

  • Sr. Member
  • ****
  • Публикации: 449
  • Карма: +13/-3
  • Респект: +29
    • Профил
Замислих се пак върху темата. Един съфорумец от стария форум беше написал по отношение на брокерите - с чужда глава се мисли два пъти по-лесно и сто пъти по-скъпо. Ако аз не познавам консултанта, как ще съм сигурен, че той не познава архитекта или други по веригата и няма да гледа техния и основно своя интерес, а не моя? Ако не разбирам от нищо дали ще му е трудно да ме заблуди/излъже. По същата причина не бих си купил акции от български компании - съмнявам се, че българинът, който е изпълнителен директор не гледа първо собствения си интерес и не източва предприятието чрез свои фирми. Може би в Америка никой не си и помисля за такива варианти, но у нас сме царе на всякакви далаверки.
Най-добре е преди да започнеш нещо, каквото и да е, да се ограмотиш достатъчно, включително и от форума.
Начев, този консултант какъв специалист ще е - юрист, архитект, строителен инженер, икономист, или специалист по всичко, т.е. брокер  :)? И колко трябва да му се плати за обект да кажем за 100 000 лв.
Ти всъщност искаш да строиш и "не си в час" или "си много в час" и си търсиш ново поприще? По-скоро второто, защото си много в час в какви ли не области и бих бил много учуден, ако на теб ти трябва консултант.
Как ти се струва идеята ми за трафопост с плосък покрив и огледални стъкла. Няма да се обидя ако кажеш, че е пълна глупост, напротив, ще потърся грешката в себе си  *beer*

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Как ти се струва идеята ми за трафопост с плосък покрив и огледални стъкла. Няма да се обидя ако кажеш, че е пълна глупост, напротив, ще потърся грешката в себе си  *beer*

Аз гласувам за - в градовете къщите трябва да са такива, по селата - с триъгълни покриви :) Ето един проект, който ми харесва отдавна:








nachev

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1176
  • Карма: +80/-1
  • Респект: +179
    • Профил
Замислих се пак върху темата. Един съфорумец от стария форум беше написал по отношение на брокерите - с чужда глава се мисли два пъти по-лесно и сто пъти по-скъпо. Ако аз не познавам консултанта, как ще съм сигурен, че той не познава архитекта или други по веригата и няма да гледа техния и основно своя интерес, а не моя? Ако не разбирам от нищо дали ще му е трудно да ме заблуди/излъже. По същата причина не бих си купил акции от български компании - съмнявам се, че българинът, който е изпълнителен директор не гледа първо собствения си интерес и не източва предприятието чрез свои фирми. Може би в Америка никой не си и помисля за такива варианти, но у нас сме царе на всякакви далаверки.
Най-добре е преди да започнеш нещо, каквото и да е, да се ограмотиш достатъчно, включително и от форума.
Начев, този консултант какъв специалист ще е - юрист, архитект, строителен инженер, икономист, или специалист по всичко, т.е. брокер  :)? И колко трябва да му се плати за обект да кажем за 100 000 лв.
Ти всъщност искаш да строиш и "не си в час" или "си много в час" и си търсиш ново поприще? По-скоро второто, защото си много в час в какви ли не области и бих бил много учуден, ако на теб ти трябва консултант.
Как ти се струва идеята ми за трафопост с плосък покрив и огледални стъкла. Няма да се обидя ако кажеш, че е пълна глупост, напротив, ще потърся грешката в себе си  *beer*

Jim,
Признавам, че има обстоятелства, които ме накараха да се развълнувам от въпроса ти.
За да ме разбереш, ето малко "лична информация"  :)
Преди  около 20 години, в самата зора на демокрацията, се бях засилил да строя. Моя роднина има едно място в Бъкстон, на което се бяхме разбрали, че може да се построи една голяма къща (или малка кооперация), в която да има три етажа - по един апартамент на етаж. Един за нея, един за мене и един за продажба. Оставаше и малка градина за общо ползване. Имаше дори някакъв предварителен интерес за закупуване.
Стотиците кубици забъркан бетон, които бяха минали през ръцете ми по време на казармата (пък и по други поводи), ме караха да страдам от заблудата, че поназнайвам  по темата строителство. Естествено, че представите ми тогава не се простираха отвъд тухли четворки, вар и двукатна дървена дограма от Бг чам (да не е руски).
Случайно ми изпадна възможност и първите неща, които купих, бяха 10 кубика дървен материал, които купих от един горски работник в Родопите. Направих се на "пич" и се съгласих да ги купя неокрайчени при уж намаляване на кубатурата. Огромна грешка. Да, ама кой да ти каже. Оставих ги дори временно на съхранение при него. Каква епопея беше за да ги транспортирам до вилата !!
Другото, купих 200  кв. мрамор. Български от Пирин. Взех камион и пътувах до с. Копривлен, където имаше цех.  Още се мотае някъде, около половината окраден.
Тъкмо тогава  пуснаха завода за газобетон и мобилизирах всякакви възможни "връзка" за да си уредя количества. Нямаше тогава още свободна продажба.
Проект си бях направил сам  :). Не питай какъв, че срам ! Не гледах на това като на проблем. Бумагите можеха да почакат.

И изведнъж - изненада. Хън-мън - собственичката ме заведе при някакви архитекти, които ми казаха, че там не можело да се строи, почнаха да правят драматични физиономии и ме информираха за някакво странно животно с име градоустройство, че трябвало да се направи "евентуално"  ЧИЗП. По стария закон имаше една такава процедура, но истината е, че всъщност в онзи момент  не разбрах, какво искат да ми кажат. Прозвуча ми така, все едно ме пращат на битка с някаква мутирала гъсеница в екваториалните гори.
Кой, как, за колко време и колко пара - не искаха да кажат. Твой  си  проблем, брато!
А може ли да стане наистина и бързо!? Дигат рамене и ме мерят с поглед! Ерго, колко ще смъкнем от тоя глупак?! Стана ясно, че играя тежък мач на чужд терен.
С кожата си разбрах, че всъщност нищо не знам по темата и съм истински самозванец с високо и неоправдано самомнение. Усетих освен това, че искат да ме изработят дружно и моментално интересът ми започна да се изпарява. Съобразих, че собственикът трябва да има парцел, който е годен за реализиране на намисленото начинание и поисках да бъде въведен в подходящо състояние.
Последва тишина и нищоправене.
Мене ме погълна новата капиталистическа действителност, ресурсите отлетяха в друга посока и идеята умря.

Около 10 години по-късно (и след пълно откъсване от темата) се зароди идеята да си построя еднофамилна къща, но извън София. Започнах усилено четене, така попаднах и на стария форум, където се запознах с много хора, които ми помогнаха за едно, аз на тях за друго.  Навлязох сериозно в темата. Колкото повече навлизах, толкова повече си давах сметка, че нямам подготовка и способността  за да обозра всички аспекти и детаили. Затова пък вече бях напълно наясно, че контрагентите ти "участват" в твоя проект не за да го реализират успешно, а за да ти измъкнат колкото се може повече пари срещу колкото се може по-малко труд и субстнанция.
Така стигнах до идеята, че успешният проект изисква много добра подготовка  на инвеститора плюс още едно специално лице (аз съм го нарекъл консултант, но може и да му дадем друго име), което да говори езика на изпълнителите и да бъде "лошото ченге". Церберът, който познава магариите им.

Целта е да се плати за нещо, което ще ти спести много повече.

Пазарът изригна след 2003 г. С времето моите представи се разминаваха все по-драматично с тези на продавачите, а и настъпиха сериозни лични промени.
В един момент изоставих и тази идея.

Кратко по конкретните ти въпроси.
Самообучение е задължително, неизбежно. В Бг това е напълно валидно за всичко. Аз вече и на доктор не ходя, преди да съм изчел голамо количество информация.

Какъв специалист ?!  Трудно. Личните ми предпочитания клонят към някой млад пенсионер (стрителен инженер), но с буден ум и интерес към новите технологии и материали.

Идеята ти за трафопоста :)  Формата ни най-малко не ме притеснява. Обратното - аз държа на прости, изчистени, практични, лесни за поддръжка и спестяващи енергия неща, при разумна мяра на съчетаване на природни и модерни материали. Тук почвата (съчетаването) е подвижна, но къде ли не е ?!
Всякакви уклони в посока на "естетиката", която винаги е прекалено субективна, "разчупеност", "натруфености" и подобни, безкомпромисно класифицирам като "лигня". За ужас на жена ми!
Е, борбата продължава :), но то си е така уредено в живота ....

Плоският покрив. При културно планиран и изпълнен детайл, няма пробем. Има и безспорни предимства.

За стъклената фасада. Това не е по моят а част. Аз съм практичен консерватор. Стъклените фасади са за офис сградите. И не знам защо, но си ги представям със задължителна цялостна и централна климатизация.

Интересни са ми нещата по твоя проект.
« Последна редакция: 21 Юли, 2010, 12:15:11 от nachev »

nachev

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1176
  • Карма: +80/-1
  • Респект: +179
    • Профил
Снощи реших да попрочета натрупала се информация в раздел Строителство и ремонти на стария форум и там попаднах на една тема за : Изобретение. Става дума за някаква  термотухла, чийто "откривател" е регистрирал вече нещо за нея  в Патентната служба (полезен образец) и това е станало основа за размяна на интересни мнения между форумците.

Един от тях е Любо, който се радвам да нарека и мой приятел. Любо е светъл и любознателен човек, икономист по  образование, но предвидливо дистанцирал се от темата за цени и имоти и се е посветил на разделите за строителство, материали и технологии (основно в областта на изолациите, но не само).

Неговият коментар илюстрира много успешно, че въпросите, които съпътстват изграждането на една къща са безкрайни, неподозирани и подводните камъни са безброй.

Та той е направил следния коментар :
"Любо [ Отговор ]
Re: изобретение
20-07-2010 - 12:55:53
Разгледах по-подробно сравнителните картинки в линка по-горе.
При подходящо увеличение долу в дясно се виждат числените стойности на температурите в слоевете.
Изглеждат верни.
При една допълнителна проверка, намирам важна подробност, която трябва да се отчете.
Освен зададените вътрешна/външна температури -20/+20оС, зададох и стойности на влагата:
Външно - 80% относит. влажност.
При вътрешна влажност 48-50% и нагоре излизат условия за конденз на вътрешната дифузна влага на границата между вътрешния ЕПС и бетонния елемент.. При посочената вътр. влажност, температурата на този преход - 6,3оС, става равна или под Температурата на оросяване, в разглежданите условия.
Всъщност, това не изненадващо, подобна опасност се проявява често при вътрешна изолация с относително паропропускливи материали, което ме провокира за проверката.

Коефициентът на топопреминаване за външната тухла е доста добър - около U=0,25, което също е очаквано при 15см. ефективна топлоизолация. Не е съвсем коректно "сравнителното представяне" - алтернативните варианти се разглеждат без никаква топлоизолация." край цитат

Да разясня: Термотухлата представлява някакво керамично или бетонно ядро, върху коет о в заводски условия е залепена изолация - вътрешна и външна. Ползва се  ЕПС, който по дефиниция е паропропусклив.
Любо е изследвал детайла, той има и някакъв софтуеър за тази цел и е стигнал до заключението, че при някакви стойности на температурата и влажността (съответно вън и вътре) в  определен момент върху повърхността на блокчето (под вътрешната изолация) ще се достигне до температура, при която преминаващите пари ще кондензират (точката на росата). На всекидневен език това би значело започване на процес на омокряне вътре в изолацията. Тук следват някакви хипотези, с коите сега няма да ви занимавам, че са пълна досада и има много  "ако".
Споделям това като илюстрация, че срещайки този коментар, аз съм в състояние да го осмисля, но .... признавам абсолютно чистосърдечно, че по никакъв начин няма сам да се сетя за тази особеност и като си се познавам (имам вкус към нови технологично решения и материали въпреки консервативния си нрав), като нищо ще ми "набутат" едно такова изпълнение на стената без да се усетя за възможните последици.

Предполагам, че недопускането на грешки (или поне свеждането им до някакъв "приемлив" минимум) ще е въпрос на осигуряване на много условия.
Дори не съм сигурен, че съм в състояние да направя неизчерпателен списък на тези условия :
Само примери.
1. Изключително качествени проектантски и строителни екипи. Задължителен съпровод от качествени консултанти и юристи и финансисти (които да опаковат отношенията) и да предвидят дълги и надеждни гаранции.
Струва ли си ?!  Не. За една къща това би било обсолютно разточителство. Ако меже да се мултиплицира в множество обекти, ако има и елемент на ноу-хау, който ще връща нещо в бъдеще, тогава би могло да се мисли в тази посока ....
2. Изключително качествен (мотивиран, поливалентен специалист, запознат в огромни подробности с материята и притежаващ допълнително богат набор от социални и личностни характеристики ) инвеститор, който ще играе човека-оркестър.  Аз не познавам подобен човек.
3. Изключиелно зряла социално/морално/икономически среда.  Място, на което хората приемат репутацията на професията и на своята собствена личност като нещо което трябва да се отстоява, доказва и брани с цената на всичко и без да се вкарва корист.
Вие познавате ли такова място на земята.
Аз по-скоро не ! 
Чувал съм някакви митове и легенди, но  не съм сигурен, че още се среща някъде.
4. Съчетаване на някакви елементи от горното. 
Ясно е, че инвеститорът иска да мине "тънко". Изпълнителите искат да "прекарат" инвеститора колкото може повече.
Тук някъде "бодвам" личността на една допълнителна персона, която да осигури, как да го кажа - нещо като среда, че да се случи достатъчното и приемливото.

Дано успях да бъда що-годе ясен.