Автор Тема: София: 400-600 евро (ръстът нараства)  (Прочетена 7723 пъти)

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Изсипаха се много от по-горните нива в нива 400-600 за София, ето малко подробности.

Нарастването за последното тримесечие сравнено с нарастването в предпоследното е 127% (2.27 пъти) за интервала 400-499 евро/м2 и 239% (3.39 пъти) за интервала 400-600 евро/м2.

Когато нарастването расте, се вика "ускорение". Ще видим какво ще стане в следващото тримесечие.

сравнение на броя обяви 25.11.2010 и 29.04.2011 - 6 месеца разлика:

imoti.net
126 [400-499] 144 ръст: 14.3%
697 [400-600] 784 ръст: 12.5%

imot.bg
454 [400-499] 626 ръст: 37.9%
2740 [400-600] 3210 ръст: 17.2%


сравнение на броя обяви 25.11.2010 и 28.01.2011 - 3 месеца разлика:

imoti.net
126 [400-499] 120 спад: 4.8%
697 [400-600] 670 спад: 3.9%

imot.bg
454 [400-499] сега: 503 ръст: 10.8%
2740 [400-600] сега: 2844 ръст: 3.8%


сравнение на броя обяви 28.01.2011 и 29.04.2011 - 3 месеца разлика:

imoti.net
120 [400-499] 144 ръст: 20.0%
670 [400-600] 784 ръст: 17.0%

imot.bg
503 [400-499] 626 ръст: 24.5%
2844 [400-600] 3210 ръст: 12.9%

palamud

  • Jr. Member
  • **
  • Публикации: 50
  • Карма: +2/-0
  • Респект: +1
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #1 -: 05 Май, 2011, 17:53:21 »
0
Според това са най-истинските данни за последните 2 години относно пазара на имоти. На фона на заливащите ни безумни спекулации, това си е напрво златна информация!

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #2 -: 14 Май, 2011, 02:44:06 »
0
Само за 15 дни... сравнение на 29.04 и 13.05 - брой обяви в интервалите 400-499 и 400-600 за 1-3-стайни:

imoti.net
[400-499] преди:144 сега:178 ръст: 23.6%
[400-600] преди:784 сега:890 ръст: 13.5%

imot.bg
[400-499] преди:626 сега:653 ръст: 4.3%
[400-600] преди:3210 сега:3364 ръст: 4.8%




trade.energy

  • Ентусиаст
  • *
  • Публикации: 36
  • Карма: +9/-8
  • Респект: +2
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #3 -: 17 Май, 2011, 23:18:03 »
0
Хихихихихи мечтата на имащите!!!Кът кът айде реално да си дойдем в ценовото русло - 280- 380 евро.Който не верва ........ да верва проблема си е негов.А стъкмистика и полюции колко искаш *rofl* 8) а идва и релното положение!!!!! *yahoo*

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #4 -: 31 Май, 2011, 01:06:49 »
0
В imoti.net за последните 4 седмици броят обяви като цяло се запазва (-0.1%), но броят на обявите в интервала 400-600 евро е нарастнат с 16.0%!

gogolcho

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1453
  • Карма: +67/-11
  • Респект: +131
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #5 -: 31 Май, 2011, 10:07:19 »
0
В imoti.net за последните 4 седмици броят обяви като цяло се запазва (-0.1%), но броят на обявите в интервала 400-600 евро е нарастнат с 16.0%!
:o

greenbul би казал, че навлизаме във фаза отчаяние

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #6 -: 31 Май, 2011, 13:08:06 »
0
В imot.bg не е така драстично, та е нещо специфично за imoti.net..

OwnerBG

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 694
  • Карма: +62/-62
  • Респект: +53
    • Профил
    • Списание за хората, имотите и проблемите
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #7 -: 31 Май, 2011, 17:26:09 »
0
В imoti.net за последните 4 седмици броят обяви като цяло се запазва (-0.1%), но броят на обявите в интервала 400-600 евро е нарастнат с 16.0%!

Сайта дава безплатен бонус за обяви, и се пробват нивата на приемливост на цените.
Подбрани статии за собственици на имоти.http://www.sobstvenik.com/
За купувачи и продавачи си има други места.
Балкански рекорд за „Най-много хора правещи заедно Български мартеници за 5 минути“ http://www.babamartaworld.com/


                                                                OwnerBG

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #8 -: 20 Юли, 2011, 22:47:57 »
0
Няма косвени причини, просто цените упорито си вървят към интервала 400-600. Ето прясна картинка, да гледаме imot.bg, защото има в пъти повече обяви.



Какво се вижда - графиката на 400-600 пресича вече графиката на общия брой. Не че е нещо чак фрапиращо (защото съм избрал определен коефициент, за да се вместват в една картинка), но се вижда как броят обяви в този интервал расте постоянно и то много по-бързо от броя на всички обяви (който също расте, въпреки извършените продажби междувременно).

(Наемите пък са станали толкова смешни, че не знам кой луд без жилище би си купил апартамент тази година.)

goro

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1234
  • Карма: +48/-73
  • Респект: +1
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #9 -: 20 Юли, 2011, 22:54:06 »
0
А броят интернет потребители статичен ли е в България?

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #10 -: 21 Юли, 2011, 02:20:47 »
0
А броят интернет потребители статичен ли е в България?

Ако намекваш, че броят обяви расте, защото расте броят интернет потребители... Тук става въпрос обаче за друго - вълничките отдясно, които показват разпределението в интервалите, кратни на 100, се местят у лево.

Та за да навържеш и интернет потребителите, може би трябва да кажеш "новите интернет потребители, като откриватели толкова късно на Интернето, са мизерници и си пускат апартаментите на цени 400-600 предимно". Защото се вижда, че относителният дял на имотите в този интервал расте спрямо всички обяви.

Преди две години имаше към 5% обяви в интервала 2000 и нагоре, днес е под половин процент. А ръстът в % на броя обяви не е 10 пъти, колкото е спадът в този голям интервал.

Много ясно се вижда, как през тези последни две години, постепенно обявите от интервал (А,А+100) се преместват наляво в по-евтиния (А-100,А). Сега може бай Цецо да си държи обявата на 1500 евро/м2 (с или без основание), но като цяло на практика това се случва - всички цени падат. Затова може да се говори за имотиТЕ, въпреки ревовете на някои в другия форум, че такова понятие няма.

Ето илюстрация. За купувачите е важен броят на предложенията. Ако днес в интервала 700-800 има 3000 предложения, а в интервала 600-700 има 2000 предложения, а догодина в 600-700 има 3000 предложения (и аналогично за останалите съседни интервали), за купувача реално "всички обяви от 700-800 са се преместили в 600-700" или цените са паднали с по 100 евро/м2. Ако някой се е закотвил на 800, за купувача това е без значение, защото абсолютно аналогичен имот се е появил с цена 700 (броят предложения е толкова голям, че трудно би се намерило изключение от това правило). Броят е единственото важно нещо.

Преди 2 години апартаменти в интервала 400-600 сигурно е имало 100 обяви на строителство на зелено в Бусманци. Сега има 4700 обяви, а сред тях има съвсем прилични жилища (поне 50%, на око). Сред 2350 обяви всеки нуждаещ се (защото само такъв би купил сега, като натискът от жената също се смята за нужда) може да си намери жилище по вкуса.

А коя е причината за поевтиняването на имотиТЕ на един потенциален купувач му е през ... :)  *drink1*

goro

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1234
  • Карма: +48/-73
  • Респект: +1
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #11 -: 21 Юли, 2011, 04:11:05 »
-1
А броят интернет потребители статичен ли е в България?

Ако намекваш, че броят обяви расте, защото расте броят интернет потребители... Тук става въпрос обаче за друго - вълничките отдясно, които показват разпределението в интервалите, кратни на 100, се местят у лево.
...

Направо го казвам, не намеквам. Някои дори може да са били потребители на интернет, но да не са го ползвали за тази цел. Знам много такива и дори не смятам интернет за фактор в продажбата на имоти. Вярно, че го казвам гледайки от друго място.
Иначе разсъжденията ти не ги оспорвам, а и знаеш мнението ми за цените, та по това спор едва ли имаме.
Тъй като съм на един пазар обаче, дето е спрял от 4 години и въпреки писанията по вестници и електронни медии не виждам реално мръдване на цените в най-голямата криза за последните 20-30 години се замислям над някои други моменти.

Първият е свързан с продавача.
Има много имоти които излизат на пазара, не защото продавача има нужда пряка и незабавна от парите. А на принципа - ако ми дадат тези пари дето искам, ще го дам. И обикновено това са стойностни имоти!
Сред тези продавачи са и тези строители, които нямат кредити, но пък имат достатъчно налични средства. (Поне за Гърция това са над 90% - дребни и средни семейни фирми с основен капитал от 700-800хил. евро). Виждайки общата ситуация на пазара, те просто спират дейност, уволняват и малкото външен персонал дето имат и чакат да се промени ситуацията. Много често същите хора имат и друг семеен бизнес - магазини отдадени под наем, магазини за строителни материали и инструменти на дребно, посреднически офиси,  бензиностанции и др. (споменавам практики дето знам)
Към тях мога да прибавя и средно големи и големи фирми. Последния случай с който съм запознат е на двама съдружници. Допреди 2-3 години имаха над 300 непродадени и в строеж апартамента и 10тина човека персонал (инжинери, архитекти продавачи...). Сега единствения им персонал е секретарката и имат около 150 завършени непродадени жилища. За финансовото им състояние въобще не бера грижа!
Същите тези хора, като цяло, притежават и стойностните парцели и земеделски земи върху които може да се строи, изкупени в периода на бума - това важи на 100% от Катерини през Солун до Кавала - районите дето пряко познавам - за другите не се наемам да споря, но предполагам картинката е същата.
Единствения начин да накараш тези хора да свалят цени е законодателно - т.е. данъчно. Но и това е съмнително, до колко може да се приложи на практика. Примерно плащането на ДДС. В Гърция то трябва да стане до 3 години след завършването на сградата, независимо дали си я продал. Но никой не може да те накара да платиш ако не си я завършил документално. (Допускам, че в България някои завършени сгради нямат акт 16 по тези причини, но не съм запознат)

Вторият момент е още по сериозен
Днес се ровех за разни джаджи в интернет, от нямане какво да правя. И се изумих от цените. Китайски гуменки по 50Е, финтифлюшки по 30-40... Чак се чудя кой ги купува... Всъщност, докато чакаме да паднат цените на имотите, инфлацията си върви и няма нищо общо с официалната европейска статистика.
Та продавачите на имоти, банки, строители, частни лица, може и да нямат чак такова желание да разменят нещо дето може да се пипне с нещо дето в най-добрия случай е няколко кила хартия. Т.е., където има балон, цените се наместват от инфлацията, но пак същата намества реално хартиения кеш в джобовете. В дългосрочен план и чисто исторически винаги е изгаряло второто, а не първото, като изключим революциите и природните какаклизми.


Та за да завърша.
Цените на имотите не се определят от нямащите, босите и гладните, въпреки че и те са на пазара. А от имащите, банките и не на последно място правителствените политики. Като гледам за кого работят правителствата от Меркелица до Попандреев е може би време малко да си ревизираш възгледите.
 *drinks*
« Последна редакция: 21 Юли, 2011, 04:14:50 от goro »

dodo2

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 3737
  • Карма: +191/-16
  • Респект: +310
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #12 -: 21 Юли, 2011, 04:32:52 »
0
Цитат
Цените на имотите не се определят от нямащите, босите и гладните, въпреки че и те са на пазара. А от имащите, банките и не на последно място правителствените политики.


Мисля, че това е вярно но наполовина - в сегашния момент (на падащи цени). Т.е. купувачите, които имат пари и не бързат, но държат да купят, го правят когато им е достигната границата на търпение или са предложили някакво намаление и продавачът е казал "да" без да се пазари. При тази ситуация съм сигурен, че те бомбардират продавачите с все по-големи искания за отстъпка от обявената цена, което постепенно кара (нуждаещите се) продавачи да се примиряват. Малка група от купувачи (примерно 1000 на месец) определят цената на имотиТЕ. Някои успяват да продадат, други намаляват цените на принципа "след дъжд качулка".

Докато преди (но пак с помощта на банките, защото при нашите договори с малки буквички им е все тая и почти нямат риск, все ще си доят стадото), цените се определяха предимно от тези без пари - разни без никакви пари, доходи и потенциал се хвърляха с главата напред (както най-често умирали циганите - с фразата "глей ся кво ша напрая"). Тук пък малка група купувачи, определят резкия ръст на всичко. Защото седи си някой и се чуди и мае да купи или не и изневиделица се появява лудият и казва "купувам, няма значение цената, тя банката плаща". След още една подобна случка става блъсканица за имоти като за банички от това видео:

Видео споделяне / VBOX7


P.S. Между другото това видео е едно от най-гадните за България, които съм гледал, даже по-кофти и от циганите от блок 20. Който е организаторът на тази простотия (хоро, влакче и трепане за баници като в Сомалия) заслужава един куршум :)
« Последна редакция: 21 Юли, 2011, 04:35:34 от dodo2 »

goro

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 1234
  • Карма: +48/-73
  • Респект: +1
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #13 -: 21 Юли, 2011, 05:51:34 »
-1
Цитат
Цените на имотите не се определят от нямащите, босите и гладните, въпреки че и те са на пазара. А от имащите, банките и не на последно място правителствените политики.

Мисля, че това е вярно но наполовина - в сегашния момент (на падащи цени). Т.е. купувачите, които имат пари и не бързат, но държат да купят, го правят когато им е достигната границата на търпение или са предложили някакво намаление и продавачът е казал "да" без да се пазари. При тази ситуация съм сигурен, че те бомбардират продавачите с все по-големи искания за отстъпка от обявената цена, което постепенно кара (нуждаещите се) продавачи да се примиряват. Малка група от купувачи (примерно 1000 на месец) определят цената на имотиТЕ.
...

Незнам дали е наполовина или повече.

Нуждаещи се продавачи винаги е имало и винаги най-често са продавали по ниско от текущата цена. За техните имоти обаче във всяка агенция има поне 5-6 чакащи купувачи - случаен играч на пазара само случайно може да стигне до такъв имот - най-често никога. Ти от толкова време търсиш такъв имот - стигна ли до такъв?

Нещо надценяваш ролята на парите и купувачите. Сделката е двустранна, но и двамата участници могат да бъдат разглеждани като купувачи едновременно и като продавачи едновременно.
Единият е купувач на имот, а другия е купувач на пари!
Единият е продавач на имот другият е продавач на пари.

Това, че купувачите (както и обратното де) определяли цените е абсолютна легенда! В определянето на цените по-голяма роля играят имащите, не нямащите, а собственик на добър имот рядко се определя като нямащ!!! На всичкото отгоре, всеки купувач на имот още на другия ден след сделката става собственик, чийто интерес е имотите да поскъпват, а не да поевтиняват. Т.е. интереса от поевтиняване винаги е по-краткосрочен от този на поскъпването. Все пак... живеем в общество на частната собственост!

И пак за парите.
Парите могат да бъдат разглеждани като стока, ама не съвсем. Нито се ядат нито се пият сами по себе си, а най-неприятното е, че стойността им зависи от повече неопределени фактори, за разлика от истинските стоки. Примерно действията на правителствата и банките.
Със стоките нещата стоят по различно, най-малкото защото играчите са далеч повече, а и технологичното време за създаването им е по голямо.
Я предложи на гърците, колкото си искаш пари, равни ако ще на дълга им за някой техен остров - дори за някоя скала без значение, да видим резултата.

Още нещо мисля, че бъркаш.
Сравняваш офертни цени. Офертните цени във време на бум се разминават повече от реалните цени на продажба, отколкото при урегулиран пазар. Може би това показват в голяма степен и твоите графики.

Както и да е. Явно е, че баланса (макар че и абсолютния баланс май също не е добро решение за обществото) е загубен. Къде ще се намери засега не е ясно.

п.п.
Между другото VBOX7 от тука почти не зарежда, та никога не го дочаквам.
« Последна редакция: 21 Юли, 2011, 05:53:49 от goro »

global

  • Hero Member
  • *****
  • Публикации: 929
  • Карма: +42/-3
  • Респект: +155
    • Профил
Re: София: 400-600 евро (ръстът нараства)
« Отговор #14 -: 21 Юли, 2011, 11:42:57 »
0
Добре, че не ви зарежда VBOX7. Излязоха ми сълзи в очите. (не че съм сантиментална,но е много, много жалко)

« Последна редакция: 21 Юли, 2011, 12:01:31 от global »