Наемите на офиси и магазини излетяха... надолу

[dodo2]

Одеве гледам ЕЙ ТАКИВА транспаранти "Офиси клас А - 6 евро/м2 до изчерпване на количествата"... (то у нас клас А не е онзи клас А, както квадратните метри са ни с друга мярка, но това е друга тема).


Криза на витрината
Наемите на магазини на търговските улици са спаднали с рекордните 40% за година.

На наемодателите на магазини на основните търговски улици в София въобще не им върви. Само в рамките на няколко месеца трябваше да преживеят масирана проверка от данъчната агенция за укриване на приходи от наем, а след това и да преглътнат и реалното намаление на същите тези приходи от наем.

[Muza]

Няма как да не паднат наемите, след като са се сринали оборотите. Допълнително, наемодателите, с неразбирането (отказ да приемат ситуацията), допълнително допринесоха за това. Празните магазини оказват много голямо влияние върху наемната цена - върху всички магазини, дори и функциониращите.

Влиянието на моловете ще е временно. Поставям под много голямо съмнение твърдението, че оборотите в мола, са по-големи, отколкото в магазин на централна търговска улица. Като трайна тенденция.

Още повече, че големите търговски вериги, наемат такива помещения, преди всичко за реклама. Печалбата им идва от друго място.

Има и друг момент. Това са помещения, които не е казано, че ще бъдат непременно магазини за стоки за потребление. Могат да бъдат и магазини за пари. Те също са стока. Също като Джет кредит. Като гледам, те вече не са единствените с такава насоченост и желание за развитие.

Малките, кварталните магазинчета, трудна работа. Наемът малък, но и оборотът е малък. От там всичко друго идва в повече, като % от печалбата. Трудно оцеляват.

[nachev]

Къде го видя това ?
Питам, защото такъв винил стоя месеци на новостроящата се сграда, която е на ъгъла на Шипченски Проход и  Коперник (под хотел Плиска) и после изведнъж изчезна (е, не че съм го търсил специално,  но ми се струва, че го махнаха). Проектът е на някаква фирма от Пловдив, кредитът е от Булбанк. Работят, напредва, но не знам много.

По същото време Литекс похарчиха невероятни пари за да рекламират в праймтайма на телевизиите новите си офиси в Литекс Тауър, при КАТ. Почнаха още 2009 края, продължават и до сега. Какво рекламират и аз не зная - вероятно "Светлото бъдеще". Реално са в напреднал стадий само при едно от телата, а работата видимо не върви спорно. При нормални условия, там отдавна трябваше да свети до късно заради окъснели чиновници.
Какви договори подписват и при какви условия, хич не ми се мисли. Иначе анонсират "преференциални условия".

За МОЛ-овете да не говорим. Така и не съм попадал на информация,  на какви цени предлагат площи.

Интересно, какво следва да е "здравословното" ценово съотношение (в случая наемно съотношение):
 м2 офис клас А  към м2 модерно обзаведен нов апартамент (поне 3 или 4 стаен) в близост. Не съм търсил такава информация.

Помня, че когато изчезна "оня" винил си помислих, че при инвеститора на обекта е отишла делегация от местни собственици на имоти и възмутено са му казали, че им срутва пазара 
Тъй като сградата е смесена и в нея  има и апартаменти, може и сам да е съобразил, че при един нормален пазар, предлагайки офиси кл. А на наем 6 Е м2, автоматично сриваш цените на апартаментите за продажба  в същата сграда, пък тези апартаменти са негови. Ама, кой ти гледа!

[dodo2]

На Шипченски проход малко след районното. Още се строи, може и там да изчезне надписа, но има и стъклария вече



Ето и една хумореска по темата от 2006та:

Очаква се недостиг на офиси клас "А"
31.05.2006

Очаква се недостиг на офиси клас “А“ на българския пазар в близко бъдеще с навлизането на все повече чуждестранни компании, каза Ави Шварц, главен инженер в строителната компания B.S.R. Europe, по време на осмото издание на Строително-инвестиционния форум.

[vfrz]

Прогнозата му е била вярно, но явно за много близко бъдеще е говорел човекът . През 2006 офисите бяха далеч от това, което са в момента - и като предлагане, и като изпълнение. Специално за Варна със сигурност имаше глад за офис такива, което в комбинация с балонирането доведе до свръхизлишък понастоящем, защото всички се юрнаха да строят офиси.
За пример мога да дам 'Бизнес Парк' във Варна. Ако не се лъжа, те бяха един от първите такива големи проекти (че и с нелоши комуникации като цяло) и първите 2 или 3 сгради бяха напълнени за нула време

[nachev]

На Шипченски проход малко след районното. Още се строи, може и там да изчезне надписа, но има и стъклария вече

Додо, Очевидно говорим за един и същи обект.  Просто пак са сложили  винила, аз не съм минавал повече от месец там близо.

Същевременно си направих труда да пуста един сърч в имот.бг за луксозен три или четиристаен апартамент, с паркомясто за кв. Гео Милев. Тезата ми е, че на едно и също място би трябвало да има някакво здравословно съотношение между м2 офис кл. А и м2 луксозен апартамент за живеене.

http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi
Средната стойност на излезлите оферти беше  4,24 Е м2. Очаквах да е повече и това ме накара да се загледам. Тази относително "ниска" средна стойност намира обяснение  с доста изгодните оферти за апартаменти,  които се предлагат в горната част на ГеоМилев, в близост с з. Фестивална. То това си е направо вече почти Слатина, но няма нужда да се влиза в подробности.
Разглеждайки адресите, които са по-близо до х. Плиска, се натъкнах на предложения, които са 6, 7, 8 е м2. Има и по-високи, но те са екзотика и ги декласирам.

Задавам си въпрос, има човек, който би наел апартамент за 6 е м2, при условие, че на същата улица се дава се дава офис кл. А на същата цена?!
Аз ще дам максимум 3 при "този пазар". Наплюйте ме, па белким разберем нещо повече за съотношенията. Ако няма други аргументи, може да се твърди, че това е един съвсем различен пазар. Ще приема условно един такъв аргумент.

[dodo2]

Възможно е да е уловка (първия месец - 6, след това по 20)

Но е достатъчно да си седи рекламата там и хората да свикнат с тези "6 евро/м2", за да започнат да питат "ама защо при вас е 15 евро".

С всичкото това застрояване на Цариградско си мисля, че другите замразени проекти ще си останат вовеки така..

От друга страна Парцалев едно време каза - ако се прави нещо с мръсни пари, като се изперат после можеш да си позволиш доходност и 1%.

[dival]

 22 Май 2010 | 11:29 
Заради огромното свръхпредлагане офисите са най-рисковият сегмент на българския имотен пазар. Това е мнението на специалисти, взели участие на международния форум "Риъл Виена". Те поставят София в групата на опасните пазари заедно с Белград, Москва и Киев - с много свободни площи и неспиращо строителство на нови сгради.

"Бъдете внимателни! 450 хил. кв. метра нови площи ще бъдат завършени в близко време в София. Това може да предизвика допълнителен спад на наемите", предупреди Роман Клот, управляващ директор на консултантската компания NAI Atrium. Клот очаква офисните нива да се стабилизират едва догодина.

"В момента не бихме инвестирали в офиси в покрайнините на София. Единствено центърът на града остава атрактивно място. Търсене винаги ще има там, а предлагането е ограничено", каза Гертруд Майзел-Ортнер, член на управителния съвет на австрийската компания "Иморент". Дружеството е дъщерно на Ерсте банк и скоро ще прави първа копка на офис сграда близо до централата на Уникредит Булбанк.

"България и Румъния бяха най-засегнати от кризата и пазарите там ще се възстановят последни. Досега се съживи инвестиционният пазар в Полша и Чехия. Тази година купувачите се завръщат в Унгария и Словакия. В другите източноевропейски страни движение почти няма", коментира Андреас Ридър, управляващ директор на консултантската компания CB Richard Ellis. Според него България страда донякъде заради гръцката дългова криза и проблемите в Румъния, които хвърлят сянка върху целия регион. И все пак на изложението във Виена Ридър засякъл чуждестранен бизнесмен, който активно преговарял по три инвестиционни сделки у нас.

"Инвеститорите преоткриват Полша, Чехия и Словакия. Те ще се завърнат в България през 2011-2012 г.", прогнозира Гералд Антонич, отговарящ за развитието на проекти в "Иморент". Той допълни, че в началото ще се търсят само първокачествени активи, които са с отлична локация и са пълни с наематели.

[elissa]

22 Май 2010 | 11:29 

"В момента не бихме инвестирали в офиси в покрайнините на София. Единствено центърът на града остава атрактивно място. Търсене винаги ще има там, а предлагането е ограничено", каза Гертруд Майзел-Ортнер, член на управителния съвет на австрийската компания "Иморент". Дружеството е дъщерно на Ерсте банк и скоро ще прави първа копка на офис сграда близо до централата на Уникредит Булбанк.

Гертруд Майзел-Ортнер явно никога не е имал офис в центъра на София. Че е атрактивно място, спор няма! Атракциона се състои в маймунски номера на шосето, цветущи псувни, размахване на средни пръсти от прозорци на автомобили, екшъни през нощта и т.н.

Да имаш офис в центъра, обаче се оказва проблем, при това не само в последните години.
Проблем № 1 - място за пракиране!
Много е "приятно" когато клиентът ти позвъни и най-мило те "помоли" да слезеш на булеварда, за да ти плати и да си вземе поръчката, защото няма къде да паркира! Още по-приятно е, когато се озовеш в чужд автомобил, подавайки "поръчката", а шофьора те гледа странно, като му казваш, че ти дължи ---- сума!
Налага се да изнесете или внесете голяма, тежка мебел в офиса.   Това може да стане само през късните доби на нощта по обясними причини. Не дай си Боже да се наложи да се пренасяте изцяло от един офис в центъра в друг такъв!
Пренасянето ще ви излезе доста "солено", трудоемко и ще се заплаща за нощен труд.
Клиентите ви и партньорите ви никога не ще успеят да дойдат в уречения час.  "Извинявайте, но задръстването е ужасно". Това ще чувате всеки път, когато имате среща в офиса. Ако сте си планирали времето - забравете! Вместо в 14.00, срещата ще протече в 15.30 (в най-добрия случай). Това ще обърка целия ви ден!
В сградата може да се настанят поне още 10 фирми със същата дейност. Законите в страната ни са така "прецизно" съставени, че да развиете дейността си в нает офис и да я "къткате" 10 години, когато изведнъж на етажа под вас да се озове фирма със същата дейност. Клиентът е консуматор на услугата и ни най-малко не го касае в чия врата влиза, търсейки услугата, след като тя се е оказала "пред носа му" преди вашата. По този начин поради неуспешното си стратегическо положенние сте развил добра реклама за конкурентите си и сте си бил лек автогол! Само защото не сте етаж преди "конкуренцията".

Страхотно е да имаш офис в центъра, драги Гертруд Майзел-Ортнер!

... мога да продължа още! 

[dodo2]

Чакай да видим какво ще стане след увеличаване на цената за паркиране, може да стане и по-свободно в центъра.. 

[zlostyr]

Одеве гледам ЕЙ ТАКИВА транспаранти "Офиси клас А - 6 евро/м2 до изчерпване на количествата"... (то у нас клас А не е онзи клас А, както квадратните метри са ни с друга мярка, но това е друга тема).


Криза на витрината
Наемите на магазини на търговските улици са спаднали с рекордните 40% за година.

На наемодателите на магазини на основните търговски улици в София въобще не им върви. Само в рамките на няколко месеца трябваше да преживеят масирана проверка от данъчната агенция за укриване на приходи от наем, а след това и да преглътнат и реалното намаление на същите тези приходи от наем.

Сахибчовците, инвестирали в забутани магазини на майната си (Овча купел) през 2007-2008 г., ще продължават да оревават форумите... 

[dodo2]

Моето мнение е, че тия магазинчета-гаражи няма да изчезнат, винаги ще има хора, които ги мързи да идат до големия магазин или им трябва само това онова. Но плащането на наем ще е непосилно, оборотът ще стига за изхранване на семейството (евентуално), т.е. само собственици ще се занимават с дребна търговия. Та може да видим сахиб да продава банички в собствения си магазин някой ден

[koganev]

Баничките трябва да ги дава 25 години по 18.50 лв за брой, че да излезе на фитка от инвестицията...

Наемите падат, а мен ме фаща яд, че не съм под наем, та да ми падне поне един разход...

[Ivgor]

Одеве гледам ЕЙ ТАКИВА транспаранти "Офиси клас А - 6 евро/м2 до изчерпване на количествата"
..................

Ами те количествата ще тръгнат да се изчерпват, ако тези 6 евро станат левове или нещо подобно (очакваме го това в скоро време). В този случай си мисля, че една голяма част от фирмите, които имат офиси в центъра по разни кооперации и блокчета, т.е. не в офис сгради, ще се  изнесат от там и ще отидат в по-подходящите за офис сгради, които се изпонастроиха навсякъде. От тук идва и въпроса ми: какво ще се случва с апартаментите на баби, дядовци и техните роднини, в които до скоро е имало фирмени офиси? Ще ги дават пак под наем? Ама на кого? Или пък ще решат да продават? Ако бяха 50-100 апартамента, добре, нямаше да имат голямо значение, но те са много повече. Каква ли ще е тяхната съдба и какво отражение ще дадат на пазара на централно-градските имоти ?

[dodo2]

Клас А офиси под наем от 4.5 EUR/m2 до 5.8 EUR/m2.

Такъв спам получих днес.