Виде ли му се краят на спада?

[srebrin]

Здравейте!

Наблюдавам пазара може би повече от близо 2год. - от пика през лятото на 2008, когато и аз самия се възползвах да продам наследствен имот. В Пловдив нещата бяха такива, че да се пазариш при покупка си беше немислимо, като добра цена в широк център, тухла или ЕПК беше над 800-850евро/м2. Сега отново участвам на пазара, като търся покупка на имот и вече имам две реално сключени сделки - едната на цена от 410евро/м2 - тухла, кв. Мараша (зад ВИХВП), с изключителни прозорци (височина до 4 метра!) - първоначално офертата на продавача беше за цена на квадрат към 600евро, но реализирахме сделка след като в продължение на 6 месеца не можеше да го реализира, може би заради голямата квадратура. Втората сделка е на цена 370евро/м2 в ЕПК от 1997г., зад изчислителния център - само преди 2год. цената му на квадрат е била 650! Все още не са масов вариант подобни сделки, но пазара е такъв, че и на двете сделки съм оферирал 10-15% по-малко от предлаганата цена и до няколко седмици, при липса на други купувачи стигаме до сделка, при изцяло кешови плащания.

Наблюденията ми са, че има раздвижване на пазара, може би заради трайно по-ниските цени от пика - с едно 30-40%, но пазара на труда грам не виждам да се оживява, нито инвестициите в града, така че спад ще има до нивата от 2005-2006г. - средна цена на квадрат за целия град около 450-500евро при сегашна от ок. 550-600.

Поздравления за добре модерирания форум и присъствието на "мозъчни тръстове" с които може да се дискутира много аналитично :-)

[Scyther]

Добре дошъл!

[gogolcho]

Косвено потвърждение накъде отиват цените на НИ. Спадът е малко над 60 процента.





BGREIT е секторен индекс, отразяващ измененията в цените на дружествата, инвестиращи в недвижими имоти. Базиран е на пазарната капитализация, коригирана с free-float-a и се състои от акциите на дружества със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти или земя. Изчислението му започва от септември 2007 г. с базова стойност 100.

[Negramoten]

Спада на  BGREIT от върха е 64,3% А на борсата се търгуват очаквания Така че тенденцията е ясна.
Ако сметнем с такъв спад нещо струвало по време на бума 1000евро/кв. То цената му излиза 357 евро/кв.

[srs]

Здравейте!

Наблюдавам пазара може би повече от близо 2год. - от пика през лятото на 2008, когато и аз самия се възползвах да продам наследствен имот. В Пловдив нещата бяха такива, че да се пазариш при покупка си беше немислимо, като добра цена в широк център, тухла или ЕПК беше над 800-850евро/м2. Сега отново участвам на пазара, като търся покупка на имот и вече имам две реално сключени сделки - едната на цена от 410евро/м2 - тухла, кв. Мараша (зад ВИХВП), с изключителни прозорци (височина до 4 метра!) - първоначално офертата на продавача беше за цена на квадрат към 600евро, но реализирахме сделка след като в продължение на 6 месеца не можеше да го реализира, може би заради голямата квадратура. Втората сделка е на цена 370евро/м2 в ЕПК от 1997г., зад изчислителния център - само преди 2год. цената му на квадрат е била 650! Все още не са масов вариант подобни сделки, но пазара е такъв, че и на двете сделки съм оферирал 10-15% по-малко от предлаганата цена и до няколко седмици, при липса на други купувачи стигаме до сделка, при изцяло кешови плащания.

Наблюденията ми са, че има раздвижване на пазара, може би заради трайно по-ниските цени от пика - с едно 30-40%, но пазара на труда грам не виждам да се оживява, нито инвестициите в града, така че спад ще има до нивата от 2005-2006г. - средна цена на квадрат за целия град около 450-500евро при сегашна от ок. 550-600.

Поздравления за добре модерирания форум и присъствието на "мозъчни тръстове" с които може да се дискутира много аналитично :-)

Сребрине, аз също очаквам още спад. Само едно не можах да разбера, как така заключи победоносно че спада ще е до цени 2005/6 година и защо пък не 2002/3 например. А моето лично мнение е, че си избързал с покупките и сега ти се иска цените да спрат като в 2005/6. Също така кризата се очертава да е сериозна, а вече и продължителна, което ми дава повод да си мисля че ще има момент на цени под себестойност по една или друга причина. Т.е. може би до цени наполовина на твоите които си дал.
Не се заяждам, просто си казвам мнението!  Айде със здраве!

[koganev]

Зависи за кои цени става дума.
Има хубави ап., на които цената няма да падне и до 2006. Те са толкова малко на брой, че дори сега трудно се намират. Нямат ипотеки, хората не са чак толкова на зор, че да продават. По принцип хубавите неща отдавна не се предлагат по обяви.
Иначе 2003 също е висока цена, според мен. В момента при ЧСИ има по-ниски, но предполагам, че са някакви кочини или проблемни откъм съсобственост. Обаче ледът е счупен и графиката на предлагането при ЧСИ върви доста напористо нагоре, а това ще притисне цените доста стремглаво надолу. 
Все пак предстои да минем през един период на разпродажби при ЧСИ, след който ще е останала такава кървава диря, очертана от кръвта на притежателите на  т. нар. "чудесни инвестиции", че трудно ще се върне онзи "инвеститорски" интерес. А без него нещата няма как да станат дори като през 2003.

[Negramoten]

А би ли ме светнал как се продават хубавите неща?
Ти имаш четиристаен на Докторски паметник и вместо да го пуснеш с обява, търсиш чрез познати, а панелката за 25 000 евро я рекламираш

[imotko]

Нещо такова. Всъщност идеята е, че хубавите не се продават на всяка цена.

[Negramoten]

Хубавите неща са по-скъпи от по-лошите, но това не им пречи да поевтинеят двойно. Имаше статия за това как покрай кризата доста намаляват чужденците наемащи скъпи жилища. Сам си прави изводите.

Това с непродаването ми звучи малко като смашния лаф: "Който е имал пари преди кризата, има и сега", ама истината е точно на 180°, заради дълговете
Та пусни едно търсене за някоя топ локация и ще видиш, че вместо 2 500 -3 000 евро на квадрат вече искат на половина

[marandi]

Ъмм,

'убау е като се мяткат някакви цифрички да споделяте на база кой индекс са: НСИ, офертни или ... ?

Иначе се затруднявам да схвана мисленето на някои от участниците, а за мИня т'ва е най-важното, не толкова какво точно са казали 

Чиърс пак! 

[koganev]

А би ли ме светнал как се продават хубавите неща?
Ти имаш четиристаен на Докторски паметник и вместо да го пуснеш с обява, търсиш чрез познати, а панелката за 25 000 евро я рекламираш

Общият спад в цените е факт и аз не го оспорвам. Но при спадащи цени диференциацията става много важен фактор. Докато заради наливането на пари чрез прекалено лесни кредити покупката беше на тапа и замазка (един приятел си купил по онова време ап., в който тапите били забити в замазката, а зад тях нямало тръби - ето ви буквално "тапа и замазка"), сега ще се гледат детайлите на дърворезбата и наклоните на ръбчетата на контактите...
Не знам какво е 4 стаен на докторски паметник, защото не съм се разхождал около докторски паметник. Предполагам, че е приятно местенце за живеене. Градинка ще да е някаква... Рахат...
А защо тогава ще го пускам за продажба? Не споменах ли, че нямам зор? Заради единия кеф на сиромасите ли?

А колко хора биха искали да живеят до този паметник? Колкото искат в Люлин ли? А колко хора реално могат да живеят до докторски паметник? Някаква цифра би била подходяща тук, ставам партия с маранди... Колкото в Люлин ли?


Хайде да съставим една задачка и да я решим. Ще ни трябват следните данни:
*А=колко жилища около док. пам. се продават
*В=колко са желаещите (българи и чужденци) да живеят около док. пам. дългосрочно.

Ще направим просто делене А/В и ще получим някакво отношение - цифричка, която ще наречем склонност към нанасяне.

После ще я решим и с данни за Люлин.

Следе това ще съпоставим получените отношения.

Понеже ние не можем да влияем на горните цифри (по принцип върху А може да се влияе много слабо, но В и силно променлива величина), така ще се даде някакъв що годе приемлив отговор на въпроса "къде повече, къде по-малко?". Става въпрос за спад.


А ако наистина реша да продавам (хипотетично, защото нямам такъв ап.) луксозен 4 стаен на док. пам. без да имам зор в условия на задълбочаваща се криза и при положение, че преди две години съм можел да го шитна на двойна цена, първо ще ида на доктор - решенията ми несъмнено будят притеснение за психичното ми здраве.

[koganev]

Гледам, че не съм споменал нещо, което знам от първа ръка - АНИ.
Хубави имоти се предлагат от АНИ "на ушенце". Понеже продавачите ОТКАЗВАТ огледи на Сульо и Пульо, АНИ си подбират много внимателно на кой да споменат и дали изобщо да го водят. Албуми със снимки и филмчета се предоставят на потенциални клиенти, които ... да не повярваш ... също искат да останат максимално неизвестни.
Горното ще рече, че едни хора, които са краднали някакви пари, вече не искат да гърмят фойерверки и да привличат излишно внимание, но все пак техните жени/дъщери/любовници/гейлюбовници искат да живеят "като хората". Това вероятно е някъде около докторски паметник... Също така това означава да купиш, да влезнеш с четката за зъби и домашния любимец и да завижееш. Разбирането на булгаро, че НЕПРЕМЕННО трябва да направиш шумен, мръсен, продължителен и селфдизайнерски основен ремонт още с влизането, тук е недопустимо.
Ако допуснем, че има имоти, които могат да се класифицират като "подходящи за тиха, спокойна и продължителна криза", то техните цени, първо, никога няма да ги разберем от обявите и, второ, вероятно вече се покачват. Само ако допуснем...

[Negramoten]

Бе пуснете една търсачка за някоя топ локация по ваш избор и ще видите разликата. Намаля платежоспособното търсене. Стига с неуместните сравнения - разбира се, че докторската градинка ще е по-скъпа от Люлин, но това не означава, че процентно ще поевтинее по-малко. Явно забравяте, че по-време на криза най-много страдат луксозните стоки.

Примерно, ако преди някой е решил да продаде 2 апартамента (негов и наследен от родителите му) и да заживее на топ локация, сега някак си предпочита, да дава единия под наем, че не се знае дали утре няма да е без работа.
Когато доходите намаляват, по-голямо търсене има за евтините и необходими стоки. По същата причина ваканционните и вилните имоти поевтиняха първи и най-много.

Единствения плюс на топ локациите се води, че уж няма ръст в предлагането, защото няма на къде да се строи, но не е така, защото се появиха много нови топ локации, като комплексите от къщи около камбаните, където чужденците бачкащи за добри пари в Бизнес парка предпочитат пред мезонет в центъра.

[koganev]

Никой не оспорва срива.
Но и локацията не означава непременно добро жилище. И до въпросния паметник сигурно има кочина някаква - случва се.
И за луксозните стоки - аз пък си мисля, че луксозните стоки са по-малко засегнати от стоките за масово потребление в периоди на кризи и депресии. Така съм чел, иначе не съм клиент на луксозните стоки и нямам лично наблюдение. Може би единствено това, че на ЕС класата ценат й падна от 154 на 119 кЕ, та на хайвана да му останат дребни... И ЕС-ките се продават, а малките си стоят.

[Negramoten]

Няма кочини, просто като даваш 150 000 евро за жилище ще дадеш още 15 000 и след 2 седмици ще е както на теб ти харесва.