Агенциите не вършат грам работа - само пречат

[koganev]

http://www.immoweb.be/en/Buy.estate.cfm?idbien=3752576&ongletactif=4&xincludedetail=4&xgallery=gallery&mycurrent_section=Buy&xbg=N#onglet


Додо, това е съвсем набързо и произволно извадена обява от един белгийски сайт. Както виждаш, има адреса на имота, карта, енергийната ефективност, цената и какво не е включено в нея, начини на финансиране, доста снимки и пълно описание. Така е във всички сайтове за обяви в Белгия. И горе вдясно има каренце на агенцията, която е пуснала обявата. Самата агенция също е представена в най-малки подробности. В момента тази НИ предлага 7 (седем) имота за продаване и отдаване. Как точно тази напълно изчерпателна информация не е унищожила бизнеса на АНИ? И защо онези не си правят списъци с хиляди собственици? Законите и прилагането им - там е цялата работа.
Аз ползвах агенция за наемане на жилище и честно казано без нея едва ли щях да се оправя. Жилището го намерих по обява, подобна на посочената. Естествено, веднага ми мина мисълта да потърся директен контакт, но хората, които живеят в Белгия от повече от десет години ме посъветваха да не си губя времето. И точно това щеше да стане. От друга страна, с агенцията всичко мина доста добре, като имаш предвид, че първоначалните ми намерения бяха отхвърлени от собствениците, но с помощта на агента всичко беше прието. Дори и абсолютната забрана за домашни любимци вече отпадна без допълнителни финансови тежести.
Не съществува никакъв, дори хипотетичен начин сделки с НИ да се осъществяват масово без посредници. Оправни хора има, но повечето само си мислят, че са такива, а всъщност са обикновени балъци. Спестените пари са нищожно малко пред риска от измама или нещо объркано от незнание. Това е все едно да събираш монети пред движещ се валяк. АНИ в повечето случаи не са стока и някои ще фалират, а други ще се появат, но не поради причините, които изтъкваш. Може и справедлив да е гневът ти, породен от случайно попадане сред агресивни гьонсурати, но нервите са си твои - пази ги, не ги харчи по чужди кахъри. Че после лечението е почти невъзможно.


А онова за сламените покриви е за хора, които могат да си позволят да плащат по един нормален покрив на година - толкова излиза поддръжката и застраховката (ужасно скъпа!), според холандския ми зет. Там такива покриви се смятат за лукс и единствено вманиачени традиционалисти с доходни професии си ги позволяват. Къщите от онези снимки са по над милион евро. Има и друго. Климатичните условия в България са многократно по-неподходящи за такива покриви. През зимата повече от три месеца водата замръзва и се размръзява ежедневно, което със сигурност ще направи покрива като раздърпан юрган, а през лятото има такива летни бури с ураганни ветрове (бутащи дървета) и порои, че не виждам начин да изкара повече от две-три години без да ти изгние цялата къща от влагата. Но това е нищо пред заплахата от фасовете на съседите в дългите периоди на горещо засушаване... Та, или ще изгниеш, или ще изгориш. Не знам дали гъзарията си заслужава. По-добре си земи яхта...

[dodo2]

Аз точно това имам предвид, затова и казах 10 години. Имотите трябва да се представят така, че да не трябва goro да обикаля по 700 км с всеки клиент да показва какво продава, а да го покани в офиса си и да му го покаже така, все едно е на мястото. Това, че goro прави неефективен бизнеса си, не значи, че аз трябва да му покривам разходите, ако реша да купя от него. Технологиите днес са такива, че едно представяне по този начин не изисква кой знае каква инвестиция и със сигурност като се тегли чертата е много по-евтино от бензина за неговата си кола.

А след 10 години нещата в медиите (визуалните) ще са още по-напред и това да ходиш да обикаляш по къра на стотици километри с всеки потенциален купувач, ще е съвсем смешно. Посредници в този вид няма да има, ще има изпълнители на услуги при желание, но трудът, който отделят за една сделка ще е оптимизиран и няма да се лакомят или да правят селски номера и да вредят и на продавача.

За покрива - поживем - увидим Но че ще е такъв, такъв ще е. Хем ще имате един отзив от първа ръка. Ако го издуха вятърът, няма да дойде краят на света, ще си направя друг и толкова.

During the 100+ mile per hour winds of the 1998 St. Stephen's Day storm, not a reed was out of place. This despite the serious damage done to many slate roofs in the area.

Значи щом 160км/ч вятър може да издържи, няма да избяга никъде.



Ей, като каза Белгия... Тази година вече втори път ходя там за биропиене, ти ли беше някъде тук или в другия форум казал за бирария, където менютата са с дървени корици забити за масите? Ей много търсих къде това някой го беше казал, за да го посетя и не го намерих 

 

[goro]

...
2. Имаш теза, че по някаква причина агенцията на продавача следва да получава от купувача 3% от обявената цена на имота. Моля те, да напишеш с 2-3 изречения на какво основание следва купувачът да им плати и една стотинка, при положение, че си имат договор с продавача и вършат определена работа (реклама, срещи, "огледи") в негова полза - да продадат имота? Но те моля без алегории, сравнения с други отрасли и т.н. Кратко и ясно отговори на поставения въпрос.
...

Додо, омръзна ми, а и вече веднъж съм ти отговарял на тези въпроси.
Хайде пак, защото си хубаво момче!
В брокерските нареждания за възлагане на имот тук пише долу горе следното:
"Да представите моя имот на вашите клиенти!"

Как брокера си набира клиентите, дали с обяви по вестниците, интернет, глашатайство или с обаждания по телефона няма никакво значение!

Докато ти не си му клиент (т.е. не си подписал нареждането за оглед) брокера няма никакви задължения към теб, които да произтичат от задълженията му към продавача!
ЯСЕН ЛИ СЪМ?

Бих добавил, че едно от задълженията на добрия професионалист към продавача е да отсява сериозните клиенти от тия, дето не са решили 100 на 100 да закупят имот или нямат необходимите средства за това, но пък им се ще да поразгледат чужди къщи. Нали е безплатно! Допускам, че в бг е честа практика за да започнат някои агенции да искат такса за оглед.



Един весел случай, не знам дали съм го разказвал. (Всички случаи, малко ги променям - не заради художественото повествование, а поради задълженията ми за конфиденциалност)

Главните герои.
Виден българин - купувач и готин пич, с от време на време объркваща го млада съпруга и не забравяща българския си манталитет.
- Тези гърци много особени били, бе! - беше първата му реплика след като са запознахме.
Виден грък - продавач на вила за 1,5млн. в околностите на Солун, не съм го срещал.
Видна брокерка - гръцка арменка, звънлива и за която един колега казва, че е щастие да си легнеш в леглото и, но ужас да се събудиш в него. Аз не знам, не съм опитвал. 
Още една гръцка брокерка, която ще прескочим и моя милост.

Намира ме видния българин-купувач, води ме до вилата, която искал да купи и ми разказва как се закучила историята. Според него. Казвам, че ще опитам да помогна и на другия звъня на колежката.

Историята.
Видния българин чрез двете колежки попаднал на вилата и решил да я купи.
Започнали преговори за цената. От 1,5 постигнали цена 1,2. (Такъв беше порядъка - не точните цифри).
Подготвили всичко.
Видния грък се качил на частния си самолет и долетял в Солун да финализират сделката.
Докато адвокатите и нотариуса уточнявали последни детайли, двамата видни и съпругите им се запознали. Светски разговор и усмивки за времето и пейзажа.
Видния българин, предната вечер, нали питал жена си, неочаквано казал.
- Виж сега. Давам ти 1,1 - само пробвал както ми обясни по-късно, надявал се да откопчи още поне 50 хилки.
Но...
Усмивките на видния грък и жена му помръкнали, завъртели се на пети, направили вежливо- иронична забележка на звънливата ми колежка, качили се на самолета си и отлетели.

- Тоя простак, тоя селяндур - изригна арменката като разбра за какво я търся - един месец съм увещавала ХХХ и му смъкнах цената с 200 х. И това тъпо говедо да ме злепостави. Не си мърдам пръста за него. Селянин, идиот, магаре, серсем, първеню, сноб, лакей, гамен, педераст, умрял х...
Моята колежка е много звънлива. 

---------------------------

Имотите трябва да се представят така, че да не трябва goro да обикаля по 700 км с всеки клиент да показва какво продава, а да го покани в офиса си и да му го покаже така, все едно е на мястото. Това, че goro прави неефективен бизнеса си, не значи, че аз трябва да му покривам разходите, ако реша да купя от него...
...

Додо,
Пак бързаш в изводите си приятелю!
В случая, който ти разказах (700км.) аз от самото начало бях наясно, че не са сериозни купувачи - поне в него момент не (не бяха решили) - после купиха - в съвсем друг район.
И... Какво представяне. Може да няма 2 еднакви имота, но има хиляди с подобни характеристики. Клиента или неклиента винаги иска да види - на място - най-много тези дето се надяват да те прескочат. Важното в занаята ни е да можеш да ги отсееш безконфликтно и безразходно.
В случая.
Бяха българи. Реших да използвам момента, хем да ги поразходя, хем да си свърша моята работа. И без купувачи/продавачи, няколко пъти в годината правя по няколко хиляди километра по курортните имоти за да се срещна с местните колеги, да си поддържам и заздравявам връзките си с тях.
По времето на нашите 2 разходки направих над ... може би 20 срещи...
Но това сънародниците ни не го знаеха - само аз и колегите - сънародниците ни си мислеха, че просто им показваме имотите, а аз предупреждавах колегите, че са туристи и да не изпадат в подробности. Вероятно като тебе, "клиентите" ми считаха, че съм "длъжен" или че съм глупак.

Посочих примера единствено като пример за неуважение към чуждия труд и наглост. (Когато купиха в съвсем различен район !!! от тези дето обикаляхме ми звъннаха да ме питат дали не са се минали в цената. Нормалният човек, дори нормалният лъжец, преди това казва "Хасане, прощавай - поразкарах те, но случих на оня имот и го взех. Знам, че това няма да компенсира труда ти, но ти нося едно шише стара троянска сливовица"...)

Ти си по учтив.
Даваш ми съвети как да си упражнявам печелившо занаята...
Ми давай. Печели сам от него, щом е тъй просто.
Пък аз...
Ще започна да ти давам съвети относно компютрите, сайтовете, хостинга и... перл ли беше? 
Може би тогава ще разбереш, че може да те закачам, но нито се заяждам, нито ти завиждам за бъдещия сламен покрив! 
 

[marandi]

Жорката ме кефи яко 

Предполагам е чел Франк Беджър и други гуру-та в продажбите. До колкото си спомням, един от принципите беше да си измислите добра легенда, т.е. готини истории да разказвате, може и да не са верни, но да са красиви.

Възхити ме как с 2 движения на мишката успя да отсее кои са лошите и кои са добрите. Някой ден дано успея да стна толкова добър като него 

П.П. Иначе за протокола: Жорка, тия със самолетите за пълномощно не са ли чували да си издадат на адвокатите? Или и гърците са си имали друга работа по Солун да свършат, а па между другото минали да видят дали ще шитнат имотЯта?

 

[dodo2]

В брокерските нареждания за възлагане на имот тук пише долу горе следното:
"Да представите моя имот на вашите клиенти!"

Оправдания, оправдания. Отговорът ми е елементарен - ако някога продавам, няма да наема агенция, в чийто договор пише горното, защото ще работи против моите интереси да продаде бързо имота. Ще трябва да я чакам първо да си намери "собствени клиенти", на които да се мъчи да предлага имота, а на всички останали ще обяснява по телефона "ама вие турист ли сте" и други подобни, защото си имат собствен агент или не желаят да плащат за нищо свършена работа.

Такса "стани ни клиент" = 3%. Може би е било възможно да се експлоатира това в ерата преди интернет, сигурен съм че постепенно ще увяхнат всички агенции, които го практикуват.

У нас се иска такса оглед, по две причини:
- агенциите не могат да представят имота нормално (както дава пример koganev)
- агенциите не искат да представят имота нормално.

Който държи толкова да гледа, е защото не му е предствен имота. В момента има евтини технологии, които позволяват да видиш имота по-добре на голям екран, отколкото ако отидеш намясто.

Фактите са следните:
- има агенции, които представят имотите, които предлагат, нормално;
- има агенции, които отговарят "комисиона от купувача, ако искате услуги от нас".

Така че аз не говоря фантасмагории. Просто казвам, че агенция, която не прави горните две неща е някаква архаична с практики от миналия век. А ако е наела за "брокери" сульо и пульо - само пречи. Ако има сделки, то е въпреки тези отрицателни характеристики.

[global]

Хора, открихте Америка! 
Какво толкова дъвчите азбучни истини за посредничеството - колкото повече сближи позициите на продавача и купувача по една сделка ( които по дефиниция са противоположни) , толкова по-успешен е един брокер на недв.имоти.

Времето изисква и по-разширени функции на брокера, и тук мисля  са проблемите на българския пазар. ( плюсове и минуси на конкретния имот, надеждна юридическа защита за двете страни, проблеми по тежести на имота, геодезически, геологически познания в някои области , чиста психология, подход ...)

С лични наблюдения ( които не са много богати) съм забелязала, че клиентите, които се насочват пряко към АНИ, без да търсят пряко собственика на имота, имат основно няколко мотива:

1. Нямат увереност в собствените си познания. Разчитат на посредническа фирма, чрез която да защитят своите интереси. ( материални, юридически, проблеми по финасирането на имота и прочие).  Друг е въпросът до колко могат да разчитат на посредника при необходимост...
2. Чужденци. Нямат опит на конкретния пазар и не знаят как биха могли да защитят интересите, в случай на нужда. В България сме наясно с възможностите на съдебната система и се насочват пряко към АНИ-та, тъй като предполагат че те са професионалисти в конкретната сфера.
3. Липса на време.
4. Допълнителни изсквания към сключване на сделката, като например регистрация на фирма, чрез която да се закупи недв. имот за граждани извън ЕС.

Е това са според мен основните клиенти на АНИ-та. Сигурно има и други мотиви, но досега животът ме е сблъсквал предимно с този тип.

Заедно с това обаче, интересите на посредника са различни от тези на продавача и купувача на конкретния имот, защото се натоварват финансово. Това е единственото нещо, което обединява интересите на двете страни и дали то е достатъчно за да е налице сделка, нямам понятие.

Имам приятели собственици на АНИ, и трябва да спомена, че номерата, които правят един на друг брокери, са просто достойни за филм. То е крадене на оферти, то е удари под и над кръста...Жесток цирк!

[goro]

В брокерските нареждания за възлагане на имот тук пише долу горе следното:
"Да представите моя имот на вашите клиенти!"

Оправдания, оправдания. Отговорът ми е елементарен - ако някога продавам, няма да наема агенция, в чийто договор пише горното, защото ще работи против моите интереси да продаде бързо имота.
...

Дочко, почва да ми се струва, че разговора ни е толкова безсмислен, колкото разговорите ми преди с мурджовците.

Няма оправдания.
Има реалности. Дали ти ще ги приемеш или не няма значение.
Обяснявам.
Част от възложителите ни идват при нас единствено защото са информирани относно контингента от клиенти, с които работим. Някои, наивно питат, колко голяма е клиентската ни листа. Дали го правят срещу интересите си? 

Разбира се, винаги можеш да наемеш агенция, която да те представлява и да работи изключително за тебе, без да изисква комисиона от купувача. В този случай обаче не става въпрос за посредничество, а за представителство. Надявам се - правиш разликата.
При определен тип имоти това е предпочитан, дори задължителен вариант. Но процентите които дава продавача започват от 5, най-често доста нагоре или с поемане на някои предварителни разходи. (Български строители ни оферираха на над 10)

В подобни случаи и ако се касае за доста пари, моят съвет е, щом се явяваш купувач, да си наемеш човек, на когото имаш доверие, разбиращ от тази работа да те представлява.
Карам мотор. Лете и зиме. Но не бих се наел да се състезавам и с най-посредствения състезател в тази дисциплина. Съществува вероятност да го победя, но може и да падна. Разбира се, допускам че има хора изключително оправни и е възможно ти да си от тях.

...
Заедно с това обаче, интересите на посредника са различни от тези на продавача и купувача на конкретния имот, защото се натоварват финансово. Това е единственото нещо, което обединява интересите на двете страни и дали то е достатъчно за да е налице сделка, нямам понятие.
...

Точно обратното е скъпа. Правят процеса като цяло по ефективен и евтин - това е причината да съществуват посредници и търговци.
Но българинът е свикнал да не цени не само чуждия и своя труд също. Готов е да отдели безброй часове за среща с какви ли не купувачи/продавачи и с най-неподходящите, да си пуска сам или да чете безумни обяви и пр..., в случаите като Додо да инвестира време в изучаването на един бизнес много далеч от неговия, да изготвя графики и пр..., но да спести комисиоНа!
Само за пример: времето похарчено от Додо за изработката на графики и законите които е изчел струва многократно повече от най-дебелия комисион, който би платил. Ако го беше инвестирал в собствената си работа, (времето - това е,  което продаваме) вероятно би изкарал няколко кратно не парите които се опитва да си спести, а парите за надценен имот.
Но... на него имотите вероятно са му хоби.

Спирам по тази тема.

[darkside]

Горо, мани теа агенции.......

Утре Гъркия ке падне, брато! 

[global]

Горо,
За пределната ефективност на хората може много да се говори, но в практиката нещата стоят по друг начин. Не сме създадени да бъдем на върха на своята ефективност по всяко време и на всяко място, защото сме си хора, и освен полезността си, имаме и други качества, без които не можем. Имаме емоции, чувства – все безполезни черти, съгласно нео-лайняризма.

Сега, недей да спориш за очевидното...  *drink1*В България посредникът с недв.имоти оскъпява сделката. Въобще не може да става дума да прави процесът по-евтин или по-изгоден за двете страни. Може да го направи по-евтин ( обичайно става обратното) от предварителната нагласа на една от двете страни или на двете страни, но нищо повече.  Не мога да говоря за някаква различна ефективност, освен за време, защото Нотариусът е достатъчен, за да установи законността на сделката. ( това, от което повечето хора се опасяват). Нямам представа какво става в Гърция. Затова говоря от собствения си опит в България.

Иначе, чисто пропагандно, посредникът в икономиката и търговията , прави процесът бърз, сигурен, законен и по-евтин. Само, че недвижимите имоти в България поне, са изключение.

[koganev]

Вече не са. Откакто продаването на НИ стана трудно на исканата от продавача цена, посредниците станаха необходими. Обаче повечето още не са го разбрали, щото започнаха работа по време на надуване на балон и все още мислят, че парите са длъжни сами да им влизат в ръцете.
Да можеш да продаваш сега е направо изкуство. Не само НИ - каквото и да е. Ако намеря добър продавач, и 10% ще му давам, без майтап.

[global]

Откакто продаването на НИ стана трудно на исканата от продавача цена, посредниците станаха необходими. Обаче повечето още не са го разбрали, щото започнаха работа по време на надуване на балон и все още мислят, че парите са длъжни сами да им влизат в ръцете.

Не разбрах дали повечето посредници, не са разбрали, защото са започнали работа по време на надуване на балон, или самите продавачи на НИ?

[global]

Относно втората ти реплика, не ти е необходим добър продавач, а купувач с пари.

[imotko]

Купувачи с пари има много, global, ама не искат да купуват. Затова колегата е 100% прав - добрият продавач струва теглото си в злато.

[global]

Добре де, съгласявам се. Защо не искат да купуват? Причини, мотиви?

[Muza]

Ето, съвсем прясно, защо бягам от предварителни договори и всякакъв вид предварително писмено обвързване с агенция:

http://forum.imoti.net/read.php?15,226992,page=6

Въпреки горното, гласувах "Това са митове". Причините са, че смятам че са необходими посредници, но не в голямата си част, като горните. Имотите са стока, която трябва да бъде добре предложена, включително и ценово. Повечето хора, не са търговци, не им е и това работата.
Интернет може да бъде перфектно средство за постигане на това, а не пречка или предпоставка за прескачане.